土地市场是房地产行业的“晴雨表”，2025年开年土地市场正释放积极信号。国金证券研报显示，年初至今全国300城累计宅地成交6088万㎡，累计同比+1%，土地市场成交规模止跌企稳。华润置地权益拿地金额232亿元位居行业第一，中国金茂129亿元、滨江集团107亿元、保利发展101亿元、绿城中国100亿元位列前五。优质地块加速推出，年后土地市场升温，平均溢价率13%。头部央国企积极拿地，反映房企对核心城市优质地块的布局意愿增强，土地市场回暖将为新房市场提供有力支撑。
土地成交规模止跌企稳——累计同比+1%
2025年初至今全国300城累计宅地成交建面6088万㎡，累计同比+1%，土地市场成交规模实现正增长。2025年第9周，全国300城宅地成交建面559万㎡，单周环比+40%，单周同比-38%，平均溢价率13%。虽然单周同比仍为负增长，但环比大幅改善，反映年后土地市场快速升温。从累计数据看，土地成交已由负转正，结束了长达数年的持续下滑态势。优质地块加速推出是土地市场回暖的直接驱动因素。地方政府在“优化增量”的政策导向下，更加注重土地出让质量，核心城市优质地块供应占比提升，吸引了头部房企积极参与竞拍。
头部房企拿地格局——央国企主导，华润232亿居首
截至2025年第9周，华润置地权益拿地金额232亿元位居行业第一，中国金茂129亿元、滨江集团107亿元、保利发展101亿元、绿城中国100亿元位列前五。TOP20房企中，央国企占据主导地位，华润、金茂、保利、中海、招商等头部央国企拿地积极。从拿地宗数看，华润置地11宗、保利发展8宗、中国金茂4宗、滨江集团4宗、绿城中国11宗。楼面均价方面，中海地产30998元/㎡最高，招商蛇口10349元/㎡、华润置地7322元/㎡、保利置业3761元/㎡。央企凭借融资成本优势在核心城市高价地块竞争中更具优势。
溢价率回升——核心城市优质地块竞争激烈
2025年第9周全国300城宅地平均溢价率13%，维持高位。核心城市优质地块竞争激烈，北京、上海、杭州等城市土拍溢价率持续走高。年初至今，华润置地平均溢价水平37%、中国金茂15%、滨江集团28%、保利发展5%、绿城中国18%。高溢价地块主要集中在核心一二线城市的核心地段，反映房企投资策略高度聚焦。当前房企拿地普遍遵循“核心城市、核心地段、改善产品”的投资逻辑，有限的资金向确定性最高的区域集中。这种投资逻辑的趋同使得核心城市优质地块竞争更加激烈，溢价率维持高位。
土地市场回暖和优质地块高溢价成交对行业具有积极意义。一方面，土地市场的活跃将提振市场信心，传导至新房销售端；另一方面，高溢价成交的地块也意味着房企对后市预期改善，愿意承担更高的土地成本获取优质资源。
土地市场回暖的投资启示——关注深耕核心城市的房企
土地市场成交回暖为地产板块投资提供了积极信号。从土地市场的表现看，深耕核心城市的头部央国企是最大受益者。华润置地、中国金茂、保利发展、中海地产、招商蛇口等企业在土地市场的积极布局，反映了其对核心城市市场的信心和对改善型产品赛道的看好。这些企业在土地端的布局优势将转化为未来的销售货值和市场份额。
投资策略上，房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等。这些房企在土地市场的积极布局反映了其对行业前景的信心和持续扩张的能力。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司，受益于地方化债及收储的城投&地方国企，破净的央国企地产&建筑公司。风险方面需警惕宽松政策对市场提振效果不及预期、三四线城市恢复力度弱。
