国金证券2025年2月房地产土地专题报告对城市土地出让金趋势进行了深度分析。2024年全国Top20城市土地出让金16460亿元，同比下滑26.8%，相比2021年高峰已下滑51.6%。土地出让金超千亿城市从2023年的9个降至3个。北京（1752亿）、上海（1644亿）、杭州（1423亿）位列前三，北京同比仅下滑13.8%韧性显著强于上海（-32.2%）。
Top20城市出让金：较高峰腰斩，2024年跌幅扩大
2024年全国Top20城市土地出让金16460亿元，同比下滑26.8%，相比2023年跌幅扩大15.2个百分点，较2021年高峰已下滑51.6%。土地出让金的大幅下滑反映了近年来房企偿债限制下部分城市土地出让面临较大压力。从城市能级看，核心城市土地出让韧性优于全国均值——北京同比仅-13.8%，而上海-32.2%波动较大。三四线城市虽然2024年成交面积跌幅收窄，但地价低位徘徊导致出让金总额仍承压。
千亿城市数量变化：从9城降至3城
土地出让金超千亿的城市数量从2023年的9个骤降至2024年的3个（北京、上海、杭州），这一变化是2024年土地市场最核心的结构性特征。千亿城市数量的减少反映：一是房企投资持续向最核心的少数城市集中，二是部分此前依赖土地财政的二线城市面临供需失衡压力。西安和常州近年来表现持续优异，凭借自身经济和产业优势吸引了市场关注，是少数逆势走强的非一线城市。
北京vs上海：两种不同的出让金走势
对比北京与上海近十年土地出让金走势可见显著差异。北京土地出让金变化相对平稳，从2015年的约1000亿元区间逐步攀升至近年高位，2024年1752亿元同比-13.8%，波动幅度远小于全国均值。上海则呈现先增后减的剧烈波动——从2015年1683亿元升至2022年3324亿元峰值后迅速降至2024年1644亿元（同比-32.2%）。北京的低波动特性与首都功能定位、供地节奏把控有关，而上海的大幅波动则反映了前几年集中供地后的自然回落及市场预期变化。展望2025年，土地出让金整体或延续低位筑底，但核心城市的结构性机会仍然存在。
全国Top20城市土地出让金趋势| 年份 | Top20出让金（亿元） | 同比变化 | 千亿城市数量 |
|---|
| 2021年（高峰） | 约34,000 | — | — |
| 2023年 | 约22,500 | -11.6% | 9 |
| 2024年 | 16,460 | -26.8% | 3 |
