平安证券养老产业报告深度解析泰康之家——国内规模最大、布局最广的险企CCRC养老社区品牌。泰康之家2009年起步，截至2025年4月已完成36个核心城市43个项目布局，规划总地上建筑面积约494万平米，可容纳超8.6万名老人，规划超5.7万个养老单元及近4300张医疗床位。已有22城25家社区全面投入运营，在住居民超16000人。5家居民超千人社区入住率约85%，成熟社区已实现稳定运营。泰康以“一个社区+一个医院”模式、“1+N”多学科照护服务体系，为国内CCRC养老社区树立了行业标杆。
从零到36城——泰康之家的14年扩张之路
2009年11月，原保监会正式批准泰康提出的养老社区股权投资计划，泰康成为首家获得养老社区投资试点的险资企业。2012年，泰康“幸福有约”保险计划正式推出，将分红险产品与泰康之家对接，形成“保险产品+养老社区”商业模式。泰康之家引入美国CCRC持续照护模式，结合中国特色医养结合，为长辈提供独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护、安宁疗护五种生活服务区域。泰康普遍一次性拿地、分期建设运营，从拿地到社区首期建设完成并投入运营大约需要5年。截至2025年4月25日，泰康已完成36个核心城市43个项目布局，已有22城25家社区全面投入运营（不含海棠湾康养度假村）。泰康将布局城市分为超一类（北上深）、一类（8城）、二类（15城）、三类（9城）四档，不同城市分类对应不同保费门槛，主要考虑到拿地成本、运营成本和居民收入水平的差异。
泰康之家5家居民超千人社区概况| 社区 | 城市分类 | 开业时间 | 养老单元（个） | 入住老人（名） | 入住率 |
|---|
| 北京燕园 | 超一类 | 2015年6月 | 3200 | 3500 | 109.4% |
| 上海申园 | 超一类 | 2016年7月 | 2100 | 2000 | 95.2% |
| 广州粤园 | 一类 | 2017年1月 | 1530 | 1100 | 71.9% |
| 成都蜀园 | 二类 | 2018年3月 | 2050 | 1300 | 63.4% |
| 苏州吴园 | 一类 | 2019年11月 | 1600 | 1000 | 62.5% |
成熟社区入住率验证商业模式——5家千人社区约85%入住率
截至2025年4月，泰康之家共有5家社区居民规模突破千人。北京燕园2015年6月开业，是泰康首个旗舰社区，3200个养老单元入住3500名居民（入住率109.4%，因一个养老单元可住2人）。上海申园2016年7月开业，2100个单元入住2000名居民（95.2%）。广州粤园2017年1月开业，1530个单元入住1100名居民（71.9%）。成都蜀园2018年3月开业，2050个单元入住1300名居民（63.4%）。苏州吴园2019年11月开业，1600个单元入住1000名居民（62.5%）。五家园区合计养老单元超1万个、可容纳老人预计超1.5万人，入住居民近9000人，居民入住率约84.9%。已开业社区总体养老单元约3.6万个，按照规划平均每个养老单元约可容纳1.5名老人计算，可容纳约5.5万名老人，整体入住率约44%，随着新社区入住率爬坡，整体入住率有望持续提升。
“一个社区+一个医院”——医养结合的差异化竞争力
泰康之家打造“一个社区+一个医院”模式，目前已有15地康复医院开业运营，已布局9城10个安宁疗护病房。泰康医疗体系包括泰康仙林鼓楼医院（南京）、宁波泰康脑科医院、四川泰康医院（成都）、深圳前海泰康国际医院（筹）等5家医学中心。泰康累计投入500亿元投资建设运营医养实体，“长寿社区+长寿医疗”由泰康之家、泰康医疗、泰康拜博口腔等共同组成，相关布局280家覆盖56座城市；大健康生态企业累计投资投入超170亿元，包括直投企业近40家、大健康股权基金项目20余个。泰康之家首创“1+N”多学科照护团队，每位长辈拥有一名管家或个案管理师以及N名照护团队成员，包括护理、康复、医疗、药师、社工、文娱、餐饮、营养、后勤等。泰康在北、上、广、蓉、汉5地建立实训基地，院企合作“泰康班”，护理师团队人均29.8岁，80%以上学历在大专及以上。
创新“养联体”——从CCRC向社区居家养老延伸
泰康运营大规模高品质养老社区近10年，专业能力强、运营经验丰富，2024年开始逐步探索社区康养中心布局，打造机构养老、社区养老和居家养老三位一体的城市“养联体”模式，提供多层次养老服务组合。以北京为例，已形成大型CCRC（泰康之家·燕园）+高品质护理机构（泰康之家·和平府）+公建民营项目（西北旺镇养老服务中心）+记忆照护专业机构（北清府）的多层次养老服务组合。和平府是泰康与政府合作的首个综合为老服务示范中心，依托机构养老辐射居家养老，实现服务供需对接、调度监管、社区餐厅、老年学堂等功能。西北旺镇养老服务中心是泰康首个公建民营、高品质普惠项目，设置托养服务区、社区餐厅、老年大学、医养服务区、综合服务区五大功能区。从CCRC到社区康养中心再到居家养老，泰康正从“建养老社区”向“建养老服务网络”升级。
