平安证券养老产业报告聚焦中国太保的养老产业布局。2018年中国太保启动太保家园项目，按照“南北呼应、东西并进、全国连锁、全龄覆盖”的发展思路，在全国重点城市打造“太保家园”系列高品质养老社区。截至2024年末，太保家园已在全国13个城市落地15个自投、自持、自营的养老社区项目，已有9个养老社区开业运营，投资床位数超16500张（居保险行业第二位），重资产项目全国布局基本完成。太保细分养老市场，面向不同年龄段老人设计三大产品线——乐养（旅居，55-69岁）、颐养（CCRC，70-79岁）、康养（康复护理，80岁以上）。太保家园50年有望实现5.5%以上年化回报率，是险企养老社区投资回报的标杆案例。
三大产品线——覆盖全龄段养老需求
太保家园以客户需求为导向，将CCRC（持续照料退休社区）与AIP（在熟悉环境中养老）模式相结合，细分养老市场，面向不同年龄段老人设计开发三大产品业务线。“乐养社区”属于度假型高端养老社区，以旅居候鸟式养老业态为主，面向55-69岁活力老人，已开业大理社区（旅居公寓100余套），在建三亚社区（旅居公寓300余套）。“颐养社区”属于城郊型高端养老社区产品，以健康活力养老业态为主，面向70-79岁老人，已开业成都、杭州、上海崇明、南京、厦门、武汉6家，在建广州、北京、郑州、苏州4家。“康养社区”属于城市型高端养护社区，以康复护理业态为主，面向80岁以上高龄及失能老人，已开业上海普陀（288张床位）、青岛（260余张床位）2家，在建上海静安（护理床位近500张）。三大产品线覆盖了从活力老人到失能照护的全龄段养老需求。
太保家园三大产品线对比| 产品线 | 目标客群 | 业态 | 已开业 | 在建/规划 |
|---|
| 乐养社区 | 55-69岁活力老人 | 旅居候鸟式 | 大理 | 三亚 |
| 颐养社区 | 70-79岁老人 | CCRC健康活力 | 成都、杭州、上海崇明、南京、厦门、武汉 | 广州、北京、郑州、苏州 |
| 康养社区 | 80岁以上/失能老人 | 康复护理 | 上海普陀、青岛 | 上海静安 |
发展现状——6年布局15个项目，重资产全国布局基本完成
根据2018年规划，太保家园未来3-5年规划累计首期投资额100亿元左右、规划拟投资额170亿元，累计拓展8000-10000套高端养老养生公寓。截至2024年末，太保家园已在全国13个城市落地15个自投、自持、自营项目，总建筑面积136.8万平米，投资床位数超16500张（居保险行业第二位，仅次于泰康）。已有9个养老社区开业运营，分别为成都（2021年10月）、大理（2021年10月）、杭州（2022年7月）、上海崇明（2023年12月）、南京（2023年12月）、厦门（2023年12月）、上海普陀（2023年9月）、青岛（2023年12月）、武汉（2024年10月）。截至2024年8月末，已开业项目交付床位数超7600张，总体入住率约17.1%（新开业社区仍在爬坡期）；其中南京、上海普陀社区入住率已超80%；短住、短护业务2024年全年入住超11万间夜。太保家园对保险主业拉动明显——2024年当年度参观接待量超22万人次，全年入住资格函生成超1.3万件，每件资格函对应保单的应交总保费同比上升4%。
盈利模式与投资回报——50年IRR目标5.5%以上
太保家园采用“保险+月费”或“押金+月费”收费模式。以太保家园·上海普陀国际康养社区为例（2023年9月开业），入住资格可通过购买养老年金（保费门槛240万元）或交纳可退还押金（10万元/人）获得。月费包括床位费（9100-40000元/床/月）、餐费（2400元/月/人）和护理费（3500-10000元/床/月），总成本12600-50000元/床/月。截至2024年8月中旬普陀社区入住率约40%，开业一周年入住长者156位、入住率超50%，预计2025年春季满住。据中国太保2023年度资本市场开放日管理层披露，截至2023年7月太保家园实际支付投资额超60亿元，50年有望实现5.5%以上年化回报率。太保正积极探索轻资产模式——首个轻资产定点合作项目落地长沙北辰欧葆庭，普惠品牌“南山居”计划到2030年实现轻资产床位1.05万张，构建“高品质太保家园+中层次南山居+普惠型外部委托”金字塔型养老服务体系。
医疗配套——源申康复加速布局，构建“防-诊-疗-复-养”闭环
中国太保聚焦“防-诊-疗-复-养”五大领域，推动专业康复医疗品牌“源申康复”实体医疗机构加速布局。厦门源申康复医院已于2025年3月开业（毗邻太保家园厦门颐养社区，以三级康复医院标准建设，超300张床位）。济南源申康复医院计划2025年冬季试运营，广州源申康复医院计划2026年初试运营。到2026年，源申康复实体医疗机构将形成8院落地、4院运营的连锁格局。太保2022年与上海交通大学医学院共建“交医-太保源申康复研究院”，2023年与华西医院签署战略合作协议，探索优质医疗资源与商业保险支付融合发展的创新模式。厦门源申康复医院正积极申请医保定点资质，将支持医保和商保结算，基本医疗服务对标国家三级公立医院定价标准，按照“多对一”服务模式（临床医师、康复医师、康复治疗师、护士、营养师多学科团队）提供专业康复服务。
