收购存量土地规模测算

收购存量土地是2025年房地产收储政策的核心方向。中银证券2025年房地产行业年度策略报告指出，2024年11月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确了收购对象、定价和资金渠道。全国住宅类存量土地约31.3亿平、商服类44.8亿平，合计收购资金超12.7万亿元。城投平台手中集中了大量未开工土地（2021-2024年5月30城城投拿地开工率仅22%，未开工3.3亿平）。本文从存量土地规模、城投持仓、政策落地三个维度，深度解析收购存量土地的市场影响与投资机遇。

近两年一线城市以外地区拿地开工率极低，存量土地规模庞大。2023年至2024年上半年全国含住宅地块成交开工率仅6.48%，一线城市81%，二线城市仅为24%，三四线城市仅2%。超过85%的城市开工率低于10%。根据国家统计局数据，2008年至今住宅类用地已成交未开工约31.3亿平，按当前住宅楼面均价3500元/平、7折收购计算，收购所有住宅类存量土地需7.7万亿元。商服类用地已成交未开工约44.8亿平，按商服楼面均价1588元/平、7折收购计算，需5.0万亿元。合计收购所有住宅和商服类存量土地约需12.7万亿元。2024年11月7日自然资源部《通知》明确收购对象优先为企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，定价上"就低"确定收地基础价格。收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。此外，2024年5月国务院政策吹风会提出"支持地方以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设"。

多数存量未开工土地在城投平台手中。根据克而瑞，2021年至2024年5月，30个重点一二线城市含宅用地中46%由城投公司竞得。城投公司拿地项目中全部开工的地块仅20%，总体开工率仅22%，78%的土地未开工，城投拿地未开工面积近3.3亿平。同期央企未开工地块占比仅28%，地方国企22%，民企56%（但民企拿地占比已降至两成左右）。城投手中存量土地是收储的核心目标。从企业动机看，房企有意愿参与土地收购：1）资金压力下卖地回笼资金；2）开发能力有限、工程推进困难；3）项目规划收益不足；4）主动换仓优化土储。从政府角度看，闲置用地被回收后，可经过调规（提高容积率、商转住等）后再度出让，资金更易平衡，因此可行性较高。2024年下半年已有成功案例：越秀地产三次被回收闲置用地，总回款120亿票据（用于购置土地）+15.29亿现金；华侨城7万平TOD项目土地被收储后，将原商办为主调整为住宅为主，调规后重新上市招拍挂；津投城开收到东丽区土整中心补偿1.18亿元。

H3：政策落地——土储专项债重启，资金来源有望扩充

收购存量土地的资金来源正在扩充。9月24日、10月17日央行多次提及"正在研究允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地。人民银行提供必要的再贷款支持"。10月12日财政部明确"允许专项债券用于土地储备"，土储专项债在暂停超4年后重启。2017-2019年土储专项债三年累计发行1.51万亿元，占同期专项债23.1%。2024年11月自然资源部《通知》落地意味着更多低成本增量资金将进入市场。土储专项债回收闲置用地或在规模与范围上再获大力支持。资金测算：收购所有存量土地需12.7万亿元，但实际收购将分批、分区域推进，优先回收城投手中位置较好、有调规空间的存量用地。收购存量土地不仅有助于房企缓解资金压力、改善土储结构，更有助于改善市场供求关系、促进房地产市场止跌回稳。

收购存量土地规模与资金需求测算

用地类型	未开工面积（亿平）	楼面均价（元/平）	7折收购资金（万亿元）
住宅类用地	31.3	3,500	7.7
商服类用地	44.8	1,588	5.0
合计	76.1	—	12.7

H3：投资策略——关注收储受益标的与城投平台合作方

收购存量土地政策是2025年确定性较高的方向。建议关注：1）在收储中具备先发优势的央国企（保利发展、招商蛇口、华润置地）；2）城投平台合作方，城投手中3.3亿平未开工土地是收储核心标的，参与城投平台开发合作的房企有望受益；3）土储专项债重启后的土地开发相关标的。