收储是当前房地产去库存最重要的政策工具之一。2024年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购已建成未出售商品房用作保障性住房，2024年9月资金支持比例由60%提高至100%。2024年10月财政部明确用好专项债券收购存量商品房用作保障性住房。开源证券房地产团队统计，截至2024年10月末超过30个城市已发布收储征集公告。假设后续保障性租赁住房全部由收储贡献，至2026年末预计可去化约2亿平米库存。收储政策推进将有效改善市场供需格局。
3000亿再贷款+专项债双轮驱动收储落地
收储政策的资金来源主要有两个渠道。一是央行保障性住房再贷款，2024年6月创设，额度3000亿元、利率1.75%，发放对象为21家全国性金融机构，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房。2024年9月央行将资金支持比例由60%提高至100%，大幅降低了地方国企的配套资金压力。截至2024年9月，该项工具已投放162亿元。二是地方专项债，2024年10月财政部明确"用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房"，为收储提供更广泛的资金来源。双轮驱动下，收储资金瓶颈逐步缓解，为政策落地创造条件。
超30城已发布收储政策，套型面积多控制在70-120平
截至2024年10月末，超过30个城市已发布收储相关征集公告，多个城市已落地首批房源征集细则。从代表城市收储政策看，收购区域以中心城区为主，重庆、大连、深圳、长沙、兰州、哈尔滨、杭州、郑州、广州等城市均已出台细则。套型面积方面，深圳要求65平以下，重庆、大连90平以下，长沙、兰州、哈尔滨120平以下，杭州配租型不超70平、配售型不超125平，郑州、广州原则上控制在120平以内。收购价格以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本加不超过5%的利润。整体看收储以中小套型为主，适配保障性租赁住房需求。
收储去库存测算——至2026年末可去化约2亿平
"十四五"期间我国计划建设筹集保障性租赁住房870万套（重点40城650万套，其中一线四城207万套），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难。2021年至2024上半年末，我国累计开工建设和筹集了685万套保障性租赁住房。2024年下半年和2025年预计能帮助去化库存185万套，2026年假设筹集100万套，截至2026年末累计筹集285万套。假设后续保障性租赁住房全部由收储贡献，按照套均70平米估算，至2026年末预计能帮助去化约2亿平米库存。收储推进当前仍面临堵点——能够达到收储条件的项目较少，主要困难在于当前租金回报率无法实现"商业可持续"。可以预期的是，在未来增量财政支持下，各城市可在税收、贴息、房源类型上做微调，提升收储项目回报率。如果未来能扩大收储范围、对期房进行收储，对行业中期供需格局改善将会有更大助力。
表：代表城市收储政策对比| 城市 | 发布时间 | 套型面积要求 | 收购价格确定方式 |
|---|
| 深圳 | 2024年8月 | 65平以下 | 未提及 |
| 重庆 | 2024年5月 | 90平以内 | 基础价60%+市场价40%加权 |
| 杭州 | 2024年10月 | 配租不超70平/配售不超125平 | 重置价格上限 |
| 广州 | 2024年11月 | 90平以下 | 未提及 |
| 郑州 | 2024年11月 | 原则上120平以内 | 重置价格上限 |
