万联证券报告梳理了地方政府收储政策的最新进展与核心堵点。5月17日国务院政策吹风会明确了“地方政府收储”运行模式，截至2024年，全国已有超过30城发布征集商品房用作保障性住房的公告。收购价格多以“土地划拨成本+建安成本+5%利润”核定，套型面积多在120平方米以下。但收储仍面临价格撮合难、城市分布不匹配、资金成本高等多重限制，整体进展偏慢。预计后续将进一步优化收储政策，加快推进进程，助力行业去化与房价稳定。
收储政策框架——以需定购，地方国企为主体
5月17日国新办国务院政策吹风会明确了地方政府收储运行模式的雏形：以地方国有企业为收购主体，以保障性住房再贷款为支持性资金来源，通过国开行、政策性银行等21家全国性银行进行贷款发放。收购范围限定为已建成未出售商品房，对不同所有制房企一视同仁，所收购房产将用作配售型或配租型保障性住房。
9月政策端进一步优化：支持专项债用于收购存量房用作保障性住房；适当减少新建并消化存量房来筹集保障性住房。这一政策调整意味着收储资金来源从“再贷款”拓展至“专项债”，资金成本有望降低，收储规模有望提升。
表3：收储核心政策要素| 政策要素 | 具体内容 |
|---|
| 收购主体 | 地方国有企业 |
| 资金来源 | 保障性住房再贷款、专项债 |
| 收购范围 | 已建成未出售商品房 |
| 收购用途 | 配售型或配租型保障性住房 |
| 定价原则 | 土地划拨成本+建安成本+5%内利润 |
30城收储进展——套型面积与收购价格
已有超过30城发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件及价格。从套型面积看，多数城市要求转为配售型的面积在90-120平方米，转为租赁型的面积在70平方米以下。一线城市深圳要求套型面积≤65平方米。
从收购价格看，多数城市采用“土地划拨成本+建安成本+5%利润”的定价方式，如昆明、江门、桂林、南宁、新乡、潍坊、大连等城市均以此标准执行。重庆采用收益法，由基础价格和市场价格按60%、40%加权得出。
收储的堵点与优化方向
收储面临三个核心堵点：价格撮合难——国企收储价格与房企开发成本（含地价+建安+融资+合理利润）差距较大，房企接受意愿低。城市分布不匹配——库存压力大的城市财政紧张，收储能力弱；收储能力强的城市库存压力相对较小。资金成本高——保障性住房再贷款利率虽低于市场利率，但叠加运营成本后仍可能高于租金收益率。
优化方向：一是在收储价格上给予更多弹性，适当提高收购价格或探索“收益分成”模式；二是扩大收储资金来源，专项债介入有助于降低资金成本；三是放宽收储后房源使用限制，提高运营收益。预计后续将有进一步优化收储工作的相关政策出台，加快收储落地进程。
