准确测算商品住宅库存是理解当前房地产市场供需格局的基础。开源证券房地产团队从狭义、广义、超广义三个层次对库存进行了系统测算。狭义库存即已竣工待售面积3.91亿平，去化周期21.4个月；广义库存为已开工未售面积19.6亿平，去化周期28.9个月；超广义库存包含未开工土地建面32.7亿平，去化周期44.5个月。三种口径去化周期均从2021年以来持续攀升，反映商品房供过于求格局加剧。值得注意的是，2022年以来现房销售占比由9%升至27%，狭义库存的重要性日益凸显。
狭义库存——3.91亿平，去化周期21.4个月
狭义库存即已竣工可供销售的商品住宅建面，由统计局每月公布的房地产数据直接可得。截至2024年末，商品住宅待售面积3.91亿平，处于历史相对高位。累计同比增速自年初以来有下降趋势，一方面是由于去库存措施起效，另一方面伴随宅地供应锐减，住宅供应有所减少。以商品住宅现房去化周期=待售面积÷过去12个月月均现房销售面积测算，2024年末全国商品住宅狭义去化周期为21.4个月，同比下降1.0个月。2022年以来，购房者对期房交付问题担忧情绪加重，在保交楼框架下现房销售占比明显提升，由2021年中旬的9%上升至2024年10月的27%。多地政府提出探索商品房预售制度改革，有力有序推行现房销售，后续预计现房销售占比有望持续提升，狭义库存和去化周期的重要程度也越来越大。
广义库存——19.6亿平，去化周期28.9个月
广义库存为已开工未售口径。测算方法为将1999年2月住宅施工面积1.2亿平作为基数，累加每月新开工住宅面积得到已开工供应面积，减去累加每月销售住宅面积得到已开工未售面积，再除以过往12个月住宅销售面积均值，得出商品住宅广义去化周期。自2021年中旬以来，已开工广义库存呈下降趋势。截至2024年底，估算已开工未售面积19.6亿平，去化周期28.9个月。已开工未售面积下降反映新开工持续收缩（2024年新开工面积同比大幅下降），但去化周期仍处于28.9个月的高位，远高于合理水平。广义库存是当前市场最直接的供给压力来源，消化这部分库存需要持续的销售回暖和新增供应的严格控制。
超广义库存——32.7亿平，去化周期44.5个月
超广义库存包含未开工土地建面和已开工未售面积。测算基于Wind322城宅地成交建筑面积作为商品住宅供应来源。由于宅地包含城镇单一住宅用地和城镇混合住宅用地，粗略估算住宅整体占比95%，则2008年至2024年322城住宅成交总可售建筑面积约227.16亿平，同期商品住宅销售面积约194.46亿平，算出2024年底超广义未售面积约32.70亿平，去化周期44.5个月。超广义库存的核心问题是大量已出让但未开发的土地。据克而瑞统计，2021年至2024年5月，30个重点一二线城市成交的含宅用地中46%由城投公司竞得，而城投拿地全部开工项目占比仅20%、整体开工率仅22%。这部分土地若长期闲置，不仅占用开发商大量资金，也构成未来潜在供应压力。专项债回收土地政策正是针对这一问题的精准施策。
表：三种口径库存测算方法对比| 库存口径 | 测算方法 | 数据来源 | 2024年末库存量（亿平） |
|---|
| 狭义库存 | 统计局待售面积直接可得 | 国家统计局 | 3.91 |
| 广义库存 | 累加新开工-累加销售 | 国家统计局 | 19.6 |
| 超广义库存 | 宅地成交建面-销售面积 | Wind322城+统计局 | 32.7 |
