开源证券2026年房地产投资策略报告对商品房销售面积、新开工面积和竣工面积进行了系统性预测。报告预计2024年销售面积9.67亿平，2025-2026年分别为9.68亿平和10.07亿平，销售均价增速由-6%转正至+1%。新开工面积持续收缩至6.60亿平，与销售形成累计8.28亿平剪刀差。竣工面积2025-2026年分别为8.72亿平和8.19亿平，降幅逐步收窄。商品房市场有望在2025年实现量的企稳，2026年实现价的回升。
销售面积预测：2024年触底，2025-2026年温和回升
商品房销售面积自2021年达到17.94亿平峰值后连续三年下滑。2022年降至13.58亿平（-24.3%），2023年降至11.17亿平（-17.7%），2024年1-9月累计7.03亿平，同比-17.1%。报告预计2024年四季度销售面积同比-2%，对应2.64亿平，全年销售面积9.67亿平，同比-13.5%。9.67亿平的水平已基本回到2015年左右的规模，下行空间有限。
2025年将迎来销售面积的企稳回升。报告预测2025年销售面积为9.68亿平，同比增速+2%。虽然增速温和，但标志着持续三年的负增长周期结束。2026年销售面积进一步回升至10.07亿平，同比增速+3%。两年合计增加约0.4亿平，体现“L型”底部后的弱复苏特征。
销售均价方面，2024年均价预计9811元/平，同比-6%，价格下行压力主要来自开发商降价促销和二手房挂牌价走低。2025年均价预计持平（0%增速），价格企稳是成交量回升的前提。2026年均价回升至9909元/平（+1.0%），价格温和上涨将改善购房者预期，形成“量稳价升”的良性循环。对应的销售金额2025年约9.68万亿元（+2.0%），2026年约10.07万亿元（+4.0%）。
新开工面积预测：持续收缩，与销售形成巨大剪刀差
新开工面积自2019年峰值22.72亿平后持续下降，2022年降至12.06亿平（-39%），2023年降至9.54亿平（-21%）。2024年1-9月新开工面积同比-22.2%，延续收缩态势。报告通过土地成交面积推算新开工，假设2024-2026年322城住宅+商服土地成交面积降幅分别为-10%、-8%、-5%，开工率回升至70%（2022-2023年仅68%），对应新开工面积分别为7.76、7.06、6.60亿平，增速分别为-19%、-9%、-7%。
新开工的持续收缩是主动去库存的结果。2024-2026年三年累计新开工约21.42亿平，而同期累计销售约29.96亿平，累计剪刀差达8.28亿平。这一剪刀差超过当前7.32亿平的商品房待售库存，意味着即使不考虑收储和城中村改造，商品房库存也将在未来三年内显著下降。
从土地市场看，322城2024年1-9月宅地成交面积和金额分别同比-20%和-36%，土地购置费用持续下降。供地缩量从源头上控制增量，且土地供应更加趋向核心区域，优质地块溢价率回升，有助于提升新房品质和价格预期。但新开工面积降至6.6亿平的水平，也将影响未来2-3年的竣工供应和房地产投资规模。
竣工面积预测：保交楼脉冲消退，旧改提供增量支撑
竣工面积在2023年受益于保交楼政策实现同比+17.0%的高增长，但2024年1-9月同比下降24.4%，脉冲效应消退后竣工端承压明显。报告采用新开工面积修正法（N-4年开工20%、N-3年60%、N-2年20%权重）进行预测，并加入延期项目交付和城中村改造增量。
预计2024-2026年竣工面积分别为9.30、8.72、8.19亿平，对应增速-6.8%、-6.3%、-6.1%。竣工面积连续三年下降，但降幅逐步收窄。支撑因素包括：延期项目在2024-2026年预计交付面积分别为1.24亿、0.66亿、0.29亿平；100万套城中村改造在2025-2027年将贡献竣工面积（2025年约0.25亿平，2026年约0.5亿平，2027年约0.25亿平）。
竣工端的持续收缩将影响房地产下游产业链（建材、家居、装修等）的需求，但新开工与销售的剪刀差决定了未来竣工面积仍有一定底部支撑。保交楼剩余工作量叠加旧改新增，竣工面积有望在2026年后逐步企稳。
居民购房能力与需求空间：杠杆率低、改善需求大
从居民住房资产负债率看，2023年末城镇居民住宅总存量资产约359.3万亿（按10864元/平×330.8亿平），个人住房贷款余额+公积金贷款余额合计约45.5万亿，住房资产负债率仅12.65%，处于较低区间。低杠杆率为居民加杠杆购房提供了安全边际。
从城镇化率看，我国城镇化率仍低于发达国家水平，刚需购房需求仍然较大。从住房年龄结构看，七普数据显示城市家庭户住房中25年以上房龄占比27.5%，老旧房屋的更新改善需求巨大。随着房价调整和租金收益率提升（百城租金收益率9月末达2.25%，为2019年以来最高），部分二线城市租金收益率已接近甚至超过房贷利率，房产配置性价比提升，后续价格可能逐步止跌回稳。
报告预计2025-2026年销售面积的温和回升，正是基于居民低杠杆、改善需求空间大、政策持续加码等多重因素的支撑。新开工与销售的剪刀差、收储和城中村改造三重去库存路径将共同推动供需关系改善，商品房市场有望在2025年迎来新周期的起点。
表：商品房销售面积、新开工面积、竣工面积预测（亿平）| 年份 | 销售面积 | 同比 | 新开工面积 | 同比 | 竣工面积 | 同比 |
|---|
| 2024E | 9.67 | -13.5% | 7.76 | -19% | 9.30 | -6.8% |
| 2025E | 9.68 | +2% | 7.06 | -9% | 8.72 | -6.3% |
| 2026E | 10.07 | +3% | 6.60 | -7% | 8.19 | -6.1% |
