上海2026年第五批次土拍呈现显著分化特征，6月19日六宗地首日成交五宗揽金191.56亿元。杨浦区核心地块以30.79%高溢价成交，而青浦区地块则以0%溢价率底价出让，反映当前房企对核心区域与非核心区域地块的拿地策略存在明显差异。保利发展成为本轮最大赢家，连夺两宗地块；大华集团作为唯一民营房企成功拿地，释放积极信号。国金证券研报基于本轮土拍数据，深入剖析上海土地市场分化格局及房企投资策略演变趋势。
上海五批次土拍热度分化显著，核心地块竞争激烈
2025年6月19日，上海第五批次六宗地正式开拍，起始价192.5亿元，首日五宗地块揽金191.56亿元。本轮土拍最显著的特征是热度分化：杨浦区C090101单元01C05-02地块以30.79%的溢价率成交，显示头部房企对于核心城市的核心区域地块保持较为激烈的竞争态势。与此同时，青浦区QPS8-0101单元A18-12地块以0%溢价率底价成交，另有3宗地块溢价率未达10%，反映非核心区域土地市场整体热度明显偏低。这种"冰火两重天"的格局延续了2025年以来上海土地市场的分化主线。从参拍企业来看，杨浦地块吸引了上海城建、中海地产、保利发展、越秀地产、招商&财投、华润&中能建等6组竞买人，参拍主体以央国企为主。
上海五批次土拍首日地块成交明细
上海五批次土拍首日地块成交情况一览表| 序号 | 区域 | 地块名称 | 成交总价（亿元） | 成交楼板价（元/㎡） | 溢价率(%) | 竞得人 | 参拍房企 |
|---|
| 1 | 杨浦区 | C090101单元01C05-02地块 | 35.00 | 95530 | 30.79% | 保利发展 | 上海城建、中海、保利、越秀、招商&财投、华润&中能建 |
| 2 | 闵行区 | MHC10601单元01-22A-10地块 | 31.40 | 38775 | 12.95% | 保利发展 | 保利、联发、象屿 |
| 3 | 金山区 | JSC1-0403单元3-10-12地块 | 12.68 | 14820 | 9.78% | 建发 | 金山城投、建发 |
| 4 | 宝山区 | W12-1301单元90-01等6宗地块 | 81.95 | 25488 | 1.17% | 中建八局 | 华润、中建八局 |
| 5 | 青浦区 | QPS8-0101单元A18-12地块 | 30.53 | 26843 | 0% | 大华集团 | 大华集团 |
杨浦区地块以95530元/㎡的成交楼板价位居本轮首位，30.79%的溢价率亦为最高，表明核心区位稀缺地块仍具备较强溢价能力。保利发展以35亿元和31.4亿元分别竞得杨浦及闵行地块，合计斩获两宗，体现其未来在上海持续深耕的决心。宝山区地块由中建八局以81.95亿元拿下，成交总价最高但溢价率仅1.17%，接近底价成交。金山区地块溢价率9.78%，由建发竞得，为中等热度成交。青浦区地块由大华集团以0%溢价率底价竞得，成为本轮唯一拿地的民营房企，反映当前上海土地市场对民企的吸引力正在逐渐提升。
央企主导格局延续，民企边际回暖信号显现
从本轮土拍的竞得企业性质来看，保利发展（央企）、中建八局（央企）、建发（国企）三家国企央企包揽了五宗地块中的四宗，延续了2025年以来央企主导上海土地市场的一贯格局。值得注意的是，大华集团作为上海本土民营房企，以底价竞得青浦区地块，成为本轮土拍中唯一拿地的民企。结合2025年1-5月权益拿地金额TOP20榜单来看，民营企业入榜数量较2024年同期有所增加，邦泰集团以314亿元位列第十七位，表明民企在上海及全国土地市场的参与度正在边际修复。但民企拿地仍以底价或低溢价成交为主，在核心竞争地块上尚难以与央企资金实力抗衡。
房企拿地策略趋同，聚焦核心城市核心区域
2025年以来全国300城宅地成交建面累计同比下跌3.6%，而上海等一线城市土地市场热度相对坚挺。本轮上海土拍结果显示，房企投资策略高度趋同——聚焦核心城市的核心区域。保利发展以414亿元的权益拿地金额位居2025年行业首位，其在上海连下两城的动作印证了头部房企持续加码一线城市的战略方向。中海地产、建发房产、华润置地等TOP10房企在本轮土拍中均有参拍但未全部斩获，显示核心地块竞争激烈程度较高。国金证券研报指出，当前土地市场整体热度维持分化，后续一线城市有望在政策端进一步发力，带动土地市场情绪逐步修复。
