国盛证券研究报告分析了日本房地产市场的核心趋势——向核心城市高度集中。两大核心都市圈（东京+大阪）新建公寓发售数量占全国总量约70%，基本主导全国市场走向。东京公寓发售价格持续坚挺，2023年都市圈均价122.6万日元/㎡（较2012年+90.1%），核心23区达172.7万日元/㎡（较2012年+115.6%），明显跑赢全国整体73.3%的涨幅。TOP10房企在东京都圈市占率52.6%，核心房企通过聚焦核心城市实现穿越周期增长。
日本房地产市场向核心城市集中的趋势
日本房地产市场经过长期调整后，已呈现明显的“向核心城市集中”特征。两大核心都市圈——东京都市圈和大阪都市圈，近年来新建公寓发售数量占全国总量的比例均值在70%左右，基本主导了全国房地产市场的走向。
日本全国新建公寓总量近年相较2015年前有所下滑，但整体中枢维持在7万套以上。其中东京都市圈贡献了绝大部分份额——2023年东京都圈新建公寓发售户数约占全国总量的50%以上。核心城市的新房居住需求依然存在，市场收缩主要集中在非核心区域。
从人口角度看，日本人口持续向东京圈集中。尽管全国总人口减少，但东京都及周边三县的人口依然保持相对稳定。人口向核心城市集中的趋势为东京房地产市场提供了基本面支撑，也是核心城市房价能够持续上涨的根本原因。
核心城市房价表现：大幅跑赢全国
从近十余年房价走势看，东京公寓发售价格常年坚挺，明显跑赢全国整体。
2023年东京都市圈新建公寓平均售价为122.6万日元/㎡，较2012年上涨90.1%；核心23区均价达172.7万日元/㎡，较2012年上涨115.6%。同期全国整体涨幅为73.3%，东京都市圈跑赢全国约17个百分点，核心23区跑赢全国约42个百分点。
核心城市房价持续上涨的驱动力来自供需两端。供给端，核心区域土地资源稀缺，新房供应有限；需求端，人口持续流入、就业机会集中、收入水平较高。核心23区的高端公寓价格涨幅尤为显著，反映出高收入群体对核心区位优质物业的持续需求。
从开发商角度看，聚焦核心城市的战略被验证有效。三井不动产2023财年签约销售套数中东京都市圈占比达83.4%，即使在全国房地产市场整体低迷的背景下，公司住宅销售套数和价格依然保持稳定增长。
核心城市市占率与竞争格局
核心城市的市场竞争格局高度集中。2023年东京都圈TOP10开发房企新建公寓发售户数合计2.69万户，占整体发售比重52.6%。三井不动产以10.4%的市占率排名第一，头部房企充分掌握市场话语权。
经过30多年市场出清，超过60%的房企因并购退出公寓业务。存留下来的头部房企享受长期出清带来的良好竞争环境。1973年与2022年市场头部玩家已发生天翻地覆变化，能够持续在核心城市经营的房企普遍具备较强的品牌力、资金实力和项目获取能力。
核心城市市场中，房企的竞争已从“量的扩张”转向“质的竞争”。东京23区新建公寓套均价格持续走高，反映开发商更注重产品品质和区位价值而非单纯追求销售规模。头部房企在核心区域的品牌溢价和客户粘性构成重要竞争壁垒。
核心城市分化的投资逻辑
日本核心城市房地产市场的表现提供了重要参照。
第一，人口流向决定房地产长期趋势。日本全国人口减少但东京圈人口稳定，支撑了核心城市房价的持续上涨。在中国同样面临人口总量见顶、向核心城市群集中的趋势下，人口流入的一二线城市房地产市场更具长期配置价值。
第二，核心区位资产具备抗周期属性。东京核心23区房价涨幅显著高于都市圈整体，反映核心区位的稀缺性溢价。即使在房地产长期调整的市场中，核心区位的优质物业依然能够保值增值。
第三，头部房企聚焦核心城市的战略被验证有效。三井不动产83.4%的销售集中在东京都市圈，通过聚焦策略实现了销售规模和利润率的双重提升。在中国房地产市场调整过程中，聚焦核心城市的房企同样更有可能穿越周期。
日本核心城市房价表现（较2012年涨幅）| 区域 | 2023年均价（万日元/㎡） | 较2012年涨幅 | 跑赢全国幅度 |
|---|
| 全国整体 | — | 73.3% | 基准 |
| 东京都市圈 | 122.6 | 90.1% | +16.8pct |
| 东京核心23区 | 172.7 | 115.6% | +42.3pct |
对中国房地产市场的启示
日本核心城市房地产分化的经验对中国市场具有借鉴意义。中国同样面临人口总量见顶、老龄化加速的趋势，但人口向核心城市群集中的进程仍在继续。长三角、珠三角、京津冀等核心城市群的房地产市场，有望在人口流入支撑下表现出更强的韧性。
日本头部房企聚焦东京都市圈的战略验证了“核心城市聚焦”的有效性。中国房企在经历行业调整后，同样需要从全国化扩张转向核心城市深耕，通过提升产品力和运营效率在核心市场竞争中胜出。
但需注意中日两国存在显著差异。中国城镇化率（66%）仍低于日本90年代水平（77%以上），城镇化进程尚未结束；中国房地产市场仍以新房为主，而日本已进入存量房主导阶段。这些差异意味着中国核心城市的房地产调整可能不会像日本那样持续近二十年，但人口和城市分化的大趋势具有共通性。
