东吴证券最新REITs行业深度报告指出，在中国经济持续处于低利率区间的背景下（10年期国债收益率一度跌破1.6%），REITs凭借介于股债之间的风险收益特征和独特的低相关性优势，正成为大类资产配置中极具吸引力的补充工具。中证REITs全收益指数与中证全债相关系数仅0.06，与沪深300日收益率平均相关系数0.21，在投资组合中可有效分散风险。2021年9月30日至2025年7月4日，REITs指数年化收益3.10%，年化波动率11.23%低于股票指数，2025年初至今年化收益率已达28.27%。消费基础设施板块年初至今涨幅40.19%领跑。本报告从风险收益特征、低相关性和高息资产属性三个维度解析REITs在低利率时代的配置价值。
低利率时代的REITs价值——高息资产稀缺性推动资金流入
2025年以来中国经济持续处于低利率区间，传统固定收益类资产回报水平下行，10年期国债收益率一度跌破1.6%。保险、银行理财资金等机构投资者对具有稳定现金流的优质资产配置需求上升，高质量资产稀缺性推动资金寻求新投资载体。REITs凭借优秀的分派能力——监管要求每年须将不低于90%可分配利润以现金形式派发——在当前市场环境下展现出突出的收益优势。中证REITs全收益指数2021-2024年年化收益率分别为44.69%/-0.64%/-26.23%/13.62%，2025年截至7月4日年化收益率已达28.27%，在政策利好和资产荒背景下持续修复动能强劲。
低相关性优势——REITs与债券相关仅0.06的配置价值
REITs与债券指数的相关系数仅为0.06，与股票指数的日收益率平均相关系数为0.21。红利指数与高股息策略由于成分重叠相关性高达0.78，远高于它们各自与REITs指数的相关性（红利-REITs为0.18，高股息-REITs为0.22）。REITs可以在投资组合中替代红利或高股息资产存在，避免一致性过高导致的波动。年化波动率11.23%低于所有股票指数，最大回撤-39.02%与沪深300（-37.86%）基本相当。REITs独特的低相关性特征使其在资产配置中能发挥重要风险分散作用，有效提升投资组合稳健性。
收益稳定性——强制分红机制下的现金流回报
受政策强制分红机制驱动，公募REITs须将不低于90%年度可供分配金额以现金形式分配。2024年年报数据显示，51只REITs基金中有42只进行了分红，27家实际单位年度分红超过单位可供分配金额。部分基金通过动用历史留存收益、跨期调配等方式实现超额分红，提升了分红的灵活性和连续性。特许经营权类板块派息率整体较高而产权类板块较低，但板块内部差异主要由各项目经营和管理水平决定。TTM派息率凭借动态性和可比性成为衡量REITs分红表现的重要指标，为投资者提供了持续跟踪产品分红能力的参考。
低利率环境下的板块分化——消费+40%、仓储+26%的结构性机会
低利率环境下各板块表现分化明显。消费基础设施板块年初至今涨幅40.19%表现最强，得益于消费环境改善和政策刺激落地；仓储物流+25.74%受益电商发展和供应链修复；保障性租赁住房+19.65%受央行3000亿再贷款政策支持。REITs的收益优势和抗周期属性巩固了其长期配置的市场地位。随着资金结构持续优化和市场规模扩大，REITs有望进一步巩固其作为低利率时代高息资产的核心配置地位。
REITs与主要指数相关性对比| 指数对 | 相关系数 | 配置意义 |
|---|
| REITs vs 中证全债 | 0.06 | 极低相关，有效分散债券风险 |
| REITs vs 沪深300 | 0.21 | 低相关，降低股票组合波动 |
| REITs vs 红利指数 | 0.18 | 可替代红利配置，避免一致性 |
| 红利 vs 高股息 | 0.78 | 高度重叠，配置冗余 |
