中泰证券发布REITs行业年度策略报告，深入分析各板块资产表现与基本面分化。2024年REITs各板块涨跌幅差异显著，保租房以35.25%涨幅领跑，环保水利涨24.18%，高速公路跌0.16%成唯一下跌板块。产业园区空置率持续攀升、租金承压；仓储物流受经济下行影响下滑明显；高速公路筑底有待观察；保障房受益于无风险利率下行逆周期属性凸显。投资者对确定性资产给予更高溢价，板块间分化有望持续。
保租房领涨35%，高速独跌，确定性溢价持续演绎
2024年各板块涨跌幅差异显著。保租房以35.25%涨幅领跑全市场，环保水利涨24.18%，能源和消费REITs分别涨20.18%和17.40%，仓储物流涨8.70%，产业园涨4.62%，高速公路跌0.16%成唯一下跌板块。
板块分化背后是基本面的显著差异。保租房受益于逆周期属性和无风险利率下行——租房需求持续增长，城市化推进和人口流动性增加使得租赁市场潜在需求旺盛，随着保障性租赁住房建设和供给增加，市场供需关系逐渐趋于平衡。高速公路则受宏观经济、天气、路网规划等因素影响，行业筑底有待进一步观察验证。投资者对确定性的追求导致了板块间的估值分化，这一趋势在2025年有望延续。
产业园区：一线城市空置率持续攀升，优选基本面企稳标的
产业园REITs需考虑区域经济发展水平、产业基础、市场供需格局等因素。从一线城市看，空置率依然保持持续攀升趋势，整体市场租金和空置率明显仍有压力。北京、上海、深圳商务园区空置率均处于近年高位，租金报价持续下行。2024年产业园板块仅上涨4.62%，在各板块中表现靠后。
从一级发行看，产业园项目估值压降较为明显，如华泰南京建邺REIT估值从16.5亿调整至10.17亿（降38%），反映监管严把关和宏观环境变化。投资建议关注出租率、租金企稳回升的高分红标的，如博时招商蛇口REIT、中金湖北科技REIT、华安张江REIT等。需关注区域经济发展水平、原始权益人维护意愿等因素，这些因素直接影响产业园区项目的基本面。
仓储物流：供需格局承压，等待需求侧回暖
仓储物流REITs受三季度经济再次下行影响，市场下滑明显。空置率在一、二季度下行后再次大幅上行，租金同步下滑。重点地区高标仓租金和空置率均承压，全国物流地产出租率亦有所下降。三季度新增供应有所下降，但新增供应惯性短期难以打破，市场改善仍需依赖需求侧回暖。
仓储物流板块2024年上涨8.70%，在各板块中处于中游。推荐关注出租率、租金确定性相对较高的标的，如红土盐田港REIT、嘉实京东REIT。华泰宝湾物流REIT、华夏深国际REIT等新发项目亦值得关注。从估值看，仓储物流REITs P/NAV多在0.94-1.04倍，股息率约4%-5%，估值处于合理区间。
高速公路与新能源：关注宏观修复与电价走势
高速公路REITs受宏观经济影响较大。2024年高速公路板块跌0.16%成唯一下跌板块，反映行业筑底情况有待进一步验证。若明年宏观经济能有较大改善，高速公路板块有望最先受益。建议关注改扩建可控、货运占比较高、估值相对合理的标的，如工银瑞信河北高速REIT、国金铁建高速REIT等。从IRR看，高速公路REITs多在3%-11%之间，估值分化明显。
新能源发电REITs方面，电力行业随着新一轮电改启动，火电盈利模式有望重塑，核电、水电等现金牛资产值得关注。风电和光伏短期内面临压力，但长期成长性仍被看好。新能源电力大发展和电力市场改革，必然意味着该类型能源要进入市场，未来电价预测（特别是长期电价）值得关注。建议关注嘉实中国电建REIT、鹏华深圳能源REIT等。
