中邮证券房地产周报显示，截至上周，14城商品住宅可售面积为7982.54万方，同比下降12.18%，库存量持续收缩。整体去化周期为16.78个月，其中一线城市去化周期仅11.9个月，远优于均值。去化周期的结构性分化，反映出不同能级城市供需关系的差异，也为投资布局提供了区域选择依据。
库存总量下降，去化周期仍处警戒区间
可售面积同比大幅下降12.18%，表明过去一年供应端收缩效果显著。新开工面积的持续下滑和新房成交的缓慢去化共同作用，使库存规模得到一定消化。然而，14城整体去化周期16.78个月，仍处于偏高水平（通常认为12-18个月为合理区间上限）。去化周期的计算方式为可售面积/最近12个月月均成交量，因此成交量的波动会显著影响去化周期的变化方向。
从环比看，可售面积环比上升0.62%，去化周期略有回升，主要受近期新房成交环比走弱影响。近四周30大中城市新房成交环比下降1.4%，成交放缓使得库存去化速度减慢。若后续成交持续低迷，去化周期可能进一步拉长。因此，当前库存下降更多是供给收缩的结果，而非需求强劲推动，市场仍需政策助力激发有效需求。
一线城市去化周期健康，二三线压力分化
一线城市去化周期仅为11.9个月，明显低于14城均值，处于相对健康水平。一线城市近四周新房成交同比+9.3%的韧性表现，叠加供应端控制，使其库存压力最小。北京、上海、广州、深圳等城市核心地段高品质住房去化速度较快，改善型需求相对旺盛，支撑了库存消化。
二线城市整体去化周期估计在16-20个月之间，近四周成交同比-15%的较大降幅使其去化压力上升。二线城市内部亦有分化，如杭州、成都等热点城市去化较快，而部分弱二线则面临较大库存积压。三线城市去化周期普遍超过20个月，近四周成交环比-7.6%的加速下滑态势，使低能级城市去化前景更为严峻。整体而言，去化周期的结构性差异为房企投资和购房者选择提供了明确方向——聚焦高能级城市。
去化周期与政策预期的联动逻辑
去化周期是衡量市场供需的关键指标，也是政策制定者的重要参考。当去化周期持续高于合理水平时，通常会触发去库存政策。当前14城整体16.78个月，虽较前期高点有所回落，但仍需要政策支持以加速去化。特别是二三线城市，去化压力更大，更需要收储、放松限购、降低交易税费等针对性措施。
从政策工具看，收购存量商品房用作保障性住房（收储）是直接降低去化周期的有效手段。收储进度若加快，将直接减少市场可售库存，改善供需关系，从而稳定房价预期。此外，降低二套房首付比例、放松公积金贷款条件等需求端政策也有助于激活购房需求，加速库存去化。去化周期向下的拐点，往往是板块估值修复的先行指标。当前一线城市已率先进入健康区间，若政策发力推动二三线城市去化周期下降，则整个行业的基本面拐点将更为明确。
重点城市商品住宅可售面积及去化周期| 城市类别 | 可售面积（万方） | 同比变化 | 去化周期（月） |
|---|
| 14城合计 | 7982.54 | -12.18% | 16.78 |
| 一线城市 | — | — | 11.9 |
| 二线城市（估算） | — | — | 约16-20 |
| 三线城市（估算） | — | —td> | 约>20 |
