交银国际报告指出，电子商务是驱动全球物流房地产需求最核心的力量。据Statista数据，全球电商市场预计从2021年5.2万亿美元增长至2026年8.1万亿美元，CAGR为9.3%。安博实证数据显示，同等零售额下电商企业所需物流空间是传统线下零售商的3倍。美国电商零售额市场份额（占零售总额比例）仍落后于韩国、中国等国家，渗透率提升空间巨大。本报告解析电商如何重塑全球物流仓储需求格局。
全球电商市场2026年8.1万亿美元，中国CAGR 10%领跑
全球电商市场规模从2021年5.2万亿美元增长至2026年8.1万亿美元，CAGR 9.3%。其中中国零售电商销售额2024-2029年CAGR预计达10.0%，全球同期9.5%。电商的持续增长是美国、欧洲、亚太等主要市场物流仓储需求最核心的基本面支撑。
电商对物流空间的需求远超传统零售。安博（全球最大物流REIT）的实证数据显示，在同等零售额水平下，电商企业需要仓储和配送空间是传统线下零售商的约3倍。电商渗透率每提升1个百分点，将直接拉动约3个百分点的物流仓储需求增量。
表：全球电商市场规模及增长预测| 市场 | 2023年规模 | 2026年预计 | CAGR |
|---|
| 全球电商市场 | 约5.2万亿（2021） | 8.1万亿美元 | 9.3% |
| 中国零售电商 | — | — | 10.0%（2024-29） |
| 全球零售电商 | — | — | 9.5%（2024-29） |
美国电商渗透率仍有翻倍空间，是物流地产长期增长引擎
2023年美国电商用户渗透率全球第一，但电商零售额市场份额（电商占零售销售收入比例）仍显著低于韩国、中国等国家。随着消费习惯持续向线上迁移和Z世代成为消费主力，美国电商零售额市场份额向亚洲国家水平靠拢只是时间问题。
世邦魏理仕预测，电商零售额市场份额每提升1个百分点，将产生约4000-5000万平方尺的额外仓储需求。在美国当前约20%的电商零售额占比基础上，若提升至35-40%（接近中国当前水平），将产生超过1亿平方尺的新增仓储需求，为物流房地产提供持续增长动力。
电商退货催生逆向物流新需求，仓储需求进一步扩大
电子商务不仅催生正向物流需求，逆向物流同样需要大量仓储空间。实体零售退货率为8-10%，而电商退货率高达30%。逆向物流涉及退货接收、质检、分类、再入库或处置等多个环节，对仓储空间的要求更高。
据Precedence Research数据，2022年全球逆向物流市场约9511亿美元，预计2032年达32172亿美元（CAGR 12.96%）。逆向物流的发展将贡献额外的仓储需求增量。
全球物流房地产长期需求前景乐观
2023年全球物流市场规模8.96万亿美元，预计2033年达21.91万亿美元（CAGR 9.35%）。除了电商增长外，冷链物流（2023-33年CAGR 13.7%）和第三方物流外包（2023-33年CAGR 4.7%）同样提供重要需求支撑。全球电商仓储需求、冷链物流设施投资和第三方物流扩张共同推动物流房地产行业长期增长。交银国际首次覆盖物流房地产行业给予“领先”评级，看好以安博（全球龙头）和顺丰房托（香港唯一物流REIT）为代表的物流REITs的投资机会。
