申万宏源研究报告通过国内外经验对比指出，主流国家均采用期房现房并行模式，现房销售制度并非要完全取代期房制度。美国一户建销售中未开工和施工阶段预订销售占比平均约64%（1963-2024年）。海南自2020年试点现房销售以来，2024年商品房销售中期房占比33%、现房67%，两种模式共存。国际经验表明，期房销售采用“定金+”模式，资金存于独立托管机构强监管。中国现房销售制度改革大概率走向期房现房长期并行的双轨制。
美国经验——预订销售占六成，期房现房长期共存
美国一户建销售模式是期房现房并行的典型代表。1963-2024年平均来看，一户建销售中未开工阶段和施工中阶段合计占比约64%，意味着期房销售占据主流地位。1997-2005年房地产景气周期中，期房销售占比均值达74%；2008年金融危机后逐步下降，但期房销售仍占重要份额。
美国模式的核心特征是“预订+现房销售”：购房者签订合同、支付定金（约10%），定金存放于独立托管账户直至交易完成。若房屋评估和检查发现问题，购房者可不购买。2023年美国一户建竣工周期约10个月，多户公寓约20个月。美国制度的优势在于：前置取预售证节点、增加蓄客时间；前置房屋定价时点、降低房企价格判断压力；定金托管确保保交付。美国经验证明，期房现房并行是成熟市场的常态而非例外。
国际比较——主流国家均双轨并行，“定金+”模式多样
国际期房销售主要分为两种模式。第一种是定金+现房销售模式（美国、日本）。美国交房前付款比例一般不超过10%；日本交房前付款比例一般是5-20%。购房者预订房屋后，定金存放于第三方托管账户，交房时完成全部付款。
第二种是定金+按工期支付购房款模式（德国、英国、韩国、新加坡）。德国定金约30%，后续按基础框架结构、屋顶排水、供暖卫浴等7个节点分阶段支付；英国定金10-25%，签订合同后6-24个月内支付两笔各5-10%，交房时支付剩余房款；韩国定金10-20%，建设期间分4-6次分期支付60%房款；新加坡定金20%，按地基、框架、墙体、屋顶等9个工程节点支付。
核心特征：所有模式的资金均存放于独立托管机构，接受强监管；购房者根据工程进度付款，房企获得阶段性现金流；保交付有保证，购房者权益得到保护。中国若推行现房销售改革，可借鉴“定金+按工期支付”模式，在保障购房者权益的同时为房企提供部分建设资金。
海南经验——期房现房并行，制度创新缩短工期
海南自2020年3月率先在全省实施现房销售制度，积累了宝贵的实践经验。2024年海南商品房销售面积938万平，同比+4.3%，其中现房占比为67%。虽然全省新出让土地均实施现房销售，但期房仍占约33%，说明即使在全面推行现房销售的省份，期房现房并行的格局依然存在。
海南通过制度创新大幅缩短了项目工期。完善政策配套方面，出台了《海南省全装修住宅工程质量分户验收管理办法》等系列标准。优化审批流程方面，实施“土地超市”、拿地即开工、分阶段施工许可、联合验收等改革。头部房企实现11-14个月拿地-竣工销售周期，较常规24个月以上大幅缩短。海口万科金域仕家、三亚崖州万科金色里程等7个安居房项目从拿地到竣工验收仅用一年左右。海南经验表明，通过制度创新可将现房销售的资金成本控制在可接受范围内，为全国推广提供了可复制的技术路径。
国际主要期房销售模式对比| 模式 | 代表国家 | 定金/首付比例 | 付款节奏 | 资金监管 |
|---|
| 定金+现房销售 | 美国 | ≤10% | 交房时一次性付清 | 独立托管账户 |
| 定金+现房销售 | 日本 | 5-20% | 交房时一次性付清 | 独立托管账户 |
| 定金+按工期支付 | 德国 | 约30% | 7个工程节点分阶段支付 | 独立托管机构 |
| 定金+按工期支付 | 英国 | 10-25% | 分2-3期支付 | 独立托管机构 |
| 定金+按工期支付 | 韩国 | 10-20% | 分4-6次分期支付60% | 独立托管机构 |
| 定金+按工期支付 | 新加坡 | 20% | 9个工程节点支付 | 独立托管机构 |
