2024年末，土地市场出现了年内最明确的回暖信号。广发证券年度总结报告显示，11月单月宅地出让金同比增长17%，12月在高基数下同比下滑17%，较1-10月累计37%的降幅大幅改善。剔除城投拿地后的有效市场回升更为明显——11月有效拿地同比高增48%，12月同比微降4%，远好于1-10月47%的降幅。年末回暖的核心驱动力是一线城市核心土地的密集入市，11-12月一线出让金同比增长69%。深圳南山粤海、北京朝阳酒仙桥、广州南方面粉厂等百亿级地王集中诞生，为冷淡的市场注入了久违的热度。
11月宅地出让金回正——+17%的拐点信号
24年11月是全年土地市场的关键拐点。600城月度住宅用地出让金同比增长17%，自2023年下半年以来首次实现单月正增长。12月在高基数下同比下滑17%，但较1-10月累计37%的降幅已有大幅改善。
剔除城投托底后，有效市场的回暖更为显著。11月有效拿地金额同比高增48%，12月同比微降4%，远好于1-10月累计47%的降幅。年末两个月的有效拿地表现说明，市场化房企在年底的拿地意愿确实出现了边际改善，并非单纯的城投托底效应。
一线核心土地集中入市——11-12月出让金+69%
年末回暖的核心驱动力是一线城市年末核心土地的密集入市。11-12月，一线城市供给土地474万方，占全年供地面积的31%，两个月收获出让金1461亿元，较23年同期增长69%。而同一时期，二线、三四线供给建面分别同比下滑32%、26%，对应出让金同比下滑15%、11%。
一线城市年末供地策略明显转变：将全年最优质的地块集中在年末推出，利用稀缺区位和规划放宽吸引房企参拍。深圳南山粤海街道地块（185.1亿元）、北京朝阳酒仙桥组团地块（153.3亿元）、广州南方面粉厂地块（117.6亿元）等百亿级地王均在11-12月成交，带动了整体市场热度的回升。
地王频出的背后逻辑——限价取消+稀缺供应+规划放宽
年末地王频出是土地市场回暖的最直接体现。24年出现五宗超百亿总价地王，上海三宗地块包揽全国单价前三。这些地王的诞生是三个因素共同作用的结果：
第一，限地价、限房价规则陆续取消。24年除北上深杭外的两集中22城均已取消限价，采取价高者得。上海8月引入“双高双竞”规则，广州/深圳完全取消限制，定价权交还市场。
第二，稀缺地块供应增多。24年地王均处于所在城市绝对核心区位——深圳后海、上海徐汇滨江、广州珠江新城、北京朝阳酒仙桥，这些区位长期供应短缺，增量流速确定。
第三，建筑规划放宽。各地出台新规放宽阳台、架空走廊等不计容面积，新规下房屋得房率可超100%，第四代住宅产品力大幅提升，加强了地块吸引力。
回暖信号的意义——筑底进行时
年末土地市场的回暖虽由一线核心土地集中入市推动，但其信号意义不容忽视。土地出让规则的放宽让核心地块的定价权回归市场，稀缺地块的供应反映了地方政府供地思路的积极转变，规划新规大幅提升产品力。一线地王的高溢价和高利润率（平均总成本毛利率32.5%）说明核心城市优质地块仍具吸引力。25年若这一趋势延续，将极大助力核心城市的基本面回升。
年末土拍回暖核心数据| 指标 | 数据 | 对比基准 |
|---|
| 11月宅地出让金同比 | +17% | 1-10月累计-37% |
| 11月有效拿地同比 | +48% | 1-10月累计-47% |
| 12月宅地出让金同比 | -17% | 1-10月累计-37% |
| 一线11-12月出让金同比 | +69% | 二线-15%，三四线-11% |
