美国住宅市场正面临数十年来最严重的供给短缺。华泰证券研报显示，截至2024年三季度末，美国住房供给缺口达370万套（房地美数据）。自住房屋空置率仅1.1%（2010年以来均值1.6%），成屋库存去化月数仅3.3个月（远低于6个月合理水平）。需求依然旺盛但高房价高利率抑制释放，首次置业买家占比降至24%（历史最低）。建筑商正加大小户型新屋供应，新屋低总价房源占比从14%升至17%，有望部分填补供给缺口。
供给缺口370万套，空置率处历史低位
截至2024Q3末，美国住宅市场供给缺口达370万套（房地美测算），住房短缺问题依然严峻。自住房屋空置率仅1.1%，远低于2010年以来均值1.6%；租赁房屋空置率6.9%，同样低于同期均值7.4%。低空置率表明住宅供给仍处于相对紧张状态，市场需求未被充分满足。
按房屋类型看，自住房供给短缺尤为突出。新屋库存49.4万套（去化9.5个月）相对充裕，而成屋库存115万套（去化仅3.3个月）仍然偏紧。成屋市场有效供给不足是供给缺口的核心组成部分。成屋库存远低于疫情前水平，供需错配问题严重。
住房供给缺口的形成有供给侧和需求侧双重原因：供给侧，“利率锁定效应”导致成屋业主惜售；需求侧，人口增长、家庭组建和移民流入持续创造新增住房需求。两者叠加导致供需失衡持续恶化。
需求强劲但释放受阻，首次置业买家跌至历史新低
美国住房需求基本面依然强劲。家庭数量持续增长、千禧一代进入购房高峰期、远程办公推动住房需求结构性变化，均对住房需求形成支撑。但高房价和高利率的双重压力严重抑制了需求的释放。
2024年12月首次置业买家占比仅24%，为该数据有史以来最低，远低于市场荣枯线标准40%。首次置业买家萎缩受三大因素制约：①库存有限——成屋有效供给不足，可选房源减少；②可负担性下降——房价处历史95%分位、利率处90%分位，月供能力被严重挤压；③首付积累困难——高租金和高通胀使储蓄难度加大。
成屋成交周期持续拉长（2025年1月挂牌到成交73天，较2016-2024年均值57天明显拉长），反映需求端购买力受限。市场呈现“卖家不愿卖、买家买不起”的僵持局面。
美国住宅市场供需核心指标| 指标 | 当前水平 | 历史均值/合理水平 | 差距 |
|---|
| 住房供给缺口 | 370万套 | — | 结构性短缺 |
| 自住空置率 | 1.1% | 1.6% | -0.5pct |
| 成屋库存去化 | 3.3个月 | 6个月 | -2.7个月 |
| 首次置业买家占比 | 24% | 40% | -16pct |
低总价新屋供应增加，新屋有望填补供给缺口
建筑商正积极调整策略应对供给短缺。为了提升住房可负担性，特别是针对首次购房者，美国建筑商加大了小户型住宅的建设力度。新屋销售面积中位数从2015年的2519平方英尺/套下降至2024年的2158平方英尺/套，降幅14.3%。
低总价房源供给占比提升。从2023年9月到2024年9月，售价低于30万美元的新屋供应占比从14%增至17%。Realtor预测2025年美国单户家庭住宅开工量将增长13.8%至110万套，低总价房源趋势将持续。
新屋价格调整使其相对吸引力增强。2024年新屋对成屋溢价仅4%（2015-2019年均28%），溢价收窄推动新屋成交占比升至14.4%（2006年以来最高）。新屋市场正在部分填补成屋供给不足留下的缺口。
建筑商还采取创新措施降低成本并加快建设速度，包括采用模块化住宅和3D打印技术。这些新兴技术有望提升住房整体可负担性和市场供应能力，预计2025年新屋成交和市场占比将继续稳步增长。
