美国住宅市场的供需矛盾在2025年上半年呈现复杂格局。华泰证券研究报告显示，成屋库存虽边际增加至154万套，但去化月数4.7个月仍低于6个月的合理水平，库存紧缺压力尚未根本缓解。新屋库存50.2万套处于91%历史分位，供给相对充裕。但建筑材料成本高企（钢材较疫情前+77%）及融资成本偏高正抑制建筑商新开工意愿，2025H1已获批新屋数量同比-3.6%连续三年下降，后续新增供给面临收缩。
新屋库存处历史高位，但新开工持续收缩
截至2025年6月末，新屋库存50.2万套，较2024年12月末增长2.7%，处于2000年以来91.1%分位。去化月数8.9个月，较2024年末缩短0.1个月。新屋供给相对充足，为购房者提供了一定选择空间。
但供给端面临收缩压力。2025H1美国已获批新屋数量143万套，累计同比-3.6%，自2022年以来连续三年下降。已开工新屋数量同样呈下滑趋势。建筑材料成本高企是抑制新开工的核心因素——据NAHB统计，2020-2024年间钢材成本上涨77%（所有材料中最大涨幅），水泥+37%、混凝土+33%、石膏产品+24%。
2025年4月“对等关税”政策进一步加剧供应链不确定性，建筑商成本压力持续上升。在成本高企、融资成本偏高及库存压力增加的背景下，美国本地开发商的投资活动趋于保守，预计2025H2新开工房屋数量将继续下滑。
成屋库存边际增加但仍处低位，去化4.7月低于合理水平
成屋库存154.0万套，较2024年12月末增长35.1%，为2000年以来21.6%分位。虽然库存绝对量边际增加，但去化月数4.7个月仍低于市场一般认为的合理水平6个月。成屋库存紧缺压力仍存。
库存增长主要来自挂牌量增加而非销售加速。Redfin数据显示，截至2025年4月，卖家194万人远超买家145万人，卖家较买家多出近50万人创历史最高。大量挂牌但成交缓慢，反映高房价与高利率共同作用下，买方观望情绪浓厚。
利率锁定效应是限制成屋有效供给的根本原因。73.3%的存量房贷利率低于5%，而当前新发放贷款利率约6.5%。存量房主惜售导致成屋挂牌量难以显著增加，库存紧缺矛盾短期难解。
供需矛盾下的市场展望——“高房价”与“低成交”并存
展望2025H2，美国住宅市场供需矛盾的核心仍在于“利率锁定效应”的延续。即便美联储启动降息，30年期抵押贷款利率短期内降至5%以下的概率较低，存量房主换房意愿难以显著提升，成屋库存短缺和高房价矛盾难以有效缓解。
新屋方面，建筑商在成本与库存压力下新开工意愿下降，预计新屋开工量继续收缩。但新屋库存处于历史高位，短期内供应充足，建筑商可能继续通过价格折扣刺激需求。
成屋市场正从“卖方市场”向“买方市场”过渡。折价出售已成常态，买方议价能力增强，但高房价与高利率双重压制下，成屋成交量难以显著回升。“高房价”与“低成交”并存的格局或将在2025H2延续。
美国住宅市场库存与供给关键指标| 指标 | 6月末数据 | 历史分位 |
|---|
| 新屋库存 | 50.2万套 | 91.1%分位 |
| 新屋去化月数 | 8.9个月 | — |
| 成屋库存 | 154.0万套 | 21.6%分位 |
| 成屋去化月数 | 4.7个月 | 低于6个月合理水平 |
| 已获批新屋（H1） | 143万套 | 同比-3.6% |
