成屋市场是美国住宅市场的“晴雨表”，2024年却交出了历史最差成绩单。华泰证券研报显示，全年成屋销售406.4万套（同比-0.9%），创该数据有史以来最低水平。核心矛盾在于“利率锁定效应”——82.8%的房主持有低于6%的房贷利率（其中55.2%低于4%），在当前6.96%的高利率环境下，业主不愿出售并置换更高利率的新贷款，导致成屋有效供给不足。成屋库存去化仅3.3个月（合理水平6个月），供需错配局面短期难以化解。
成屋销量406万套创历史新低，连续35个月同比下滑
2024年成屋市场延续2022年以来的深度调整。全年成屋销售406.4万套（同比-0.9%），降幅较2023年收窄18.4pct，但仍创历史最低水平。2024年1-7月，成屋销售连续35个月录得同比下降，为有记录以来最长的下行周期之一。
进入2024年下半年后，成屋市场出现企稳迹象。8-12月成屋销量同比增速重回正增长区间，但回升力度温和，未能扭转全年下降趋势。成屋成交占比降至85.6%，为历史低位，购房者更多转向新屋市场。
从结构看，首次置业买家占比降至24%（2024年12月），为该数据有史以来最低，远低于市场荣枯线标准40%。库存有限、住房可负担性下降和首付难以积攒是三重核心压制因素。高房价高利率环境下，刚需购房者正被挤出市场。
成屋市场低迷的深层原因是“利率锁定效应”——约82.8%的房贷利率低于6%（其中73.3%低于5%，55.2%低于4%），低利率房贷业主在6.96%的高利率环境下缺乏置换意愿。成屋有效供给不足形成恶性循环：供给越少→房价越高→买家越难以承受→销量越低。
美国成屋市场核心矛盾| 指标 | 当前水平 | 健康水平 | 差距 |
|---|
| 成屋销量（2024年） | 406.4万套 | 500万套以上 | 历史最低 |
| 成屋库存去化月数 | 3.3个月 | 6个月 | -2.7个月 |
| 首次置业买家占比 | 24% | 40% | -16pct |
| 房贷利率≥6%占比 | 17.2% | — | 2016Q4以来最高 |
成屋库存结构性偏紧，老库存积压加剧反映供需错配
截至2024年12月末，成屋库存115万套（同比+16.2%），但去化月数仅3.3个月，远低于6个月的合理水平。成屋库存处于2000年以来8.6%分位，整体仍然偏紧。
更值得关注的是老库存积压加剧。2024年11月末，54.5%的成屋房源挂牌超60天仍未售出（创2019年以来同期最高），较上年同期49.9%明显上升。美国50大都会区中47个老库存比例同比上升。挂牌超60天库存比例已连续5个月同比增长。
老库存积压反映三类问题房源：①房屋条件差（“老破小”）需大规模翻修；②位置不佳缺乏配套资源；③卖家定价过高预期不现实。成屋市场存在“好房子抢不到、差房子卖不掉”的分化格局，有效供给不足与无效库存堆积并存。
成屋价格或迎松动，买方市场渐行渐近
2025年成屋价格松动的信号正在累积。成屋成交周期持续拉长（2025年1月挂牌到成交73天，较2016-2024年均值57天明显拉长），买家议价能力增强。降价房源连续12个月同比正增长（2025年1月+27.6%），卖家价格预期正在调整。
Redfin调查显示，30%房主因房价过高不愿出售，18%因低利率不愿置换。但新上市房源连续5个月同比正增长（2025年1月+10.8%），表明部分房主逐渐接受利率不会回到历史低点的现实，挂牌意愿边际回升。
成屋交易可能逐步从卖方市场转为买方市场。若新增挂牌趋势延续，叠加美联储降息预期减弱背景下利率仍处高位，成屋价格松动将有助于缓解住房可负担性矛盾，进而带动成屋销量回暖。
