招银国际报告认为，2025年3月楼市"小阳春"的确定性较高。新房认购指数自春节后持续攀升至91，正逐步趋近2024年10月的高点水平；二手房带看指数较2024年10月高点高出约12%。典型城市二手房平均议价空间自2024年8月起连续6个月收窄至18.1%，卖方信心持续回暖。前置指标、政策预期与居民情绪边际改善三重因素共振，为金三银四的成色提供支撑。
新房认购指数持续攀升，预示3月成交走高
截至3月5日，招银国际跟踪的新房认购指数自春节后低点以来持续上行，目前已攀升至91，正逐步趋近2024年10月国庆黄金周后100的水平。认购数据传导到网签成交数据通常存在10至30天左右的滞后，由此可以推断3月新房成交数据将在2月的基础上进一步走高。
金三银四通常为开发商集中推盘时段。推盘量的增加意味着购房者选择增多，同时开发商为抢占市场窗口，密集推出的促销活动也将为销售提供一定支撑。从历年经验看，3月新房成交环比2月通常有明显改善，2025年在认购指数走强的背景下，这一季节性规律有望得到强化。
二手房带看量创阶段新高，议价空间持续收窄
带看数据直观展现二手房市场热度依然高涨。依据贝壳某区域带看数据，截至3月2日，单日带看指数在冲高后有所回调，不过仍处于高位，较2024年10月高点高出约12%。带看是成交的前置指标，带看量的持续高位运行意味着3-4月二手房成交热度有望延续。
议价空间持续压缩，彰显市场信心稳步修复态势。克而瑞统计数据表明，2025年1月典型城市二手房平均议价空间为18.1%，较2024年12月降低0.5个百分点。自2024年8月起，该数据已连续6个月收窄。议价空间的持续收缩反映卖方对价格的坚持度提升，也从侧面印证了二手房价格底部的逐步确认。
一二手房成交结构分化，核心城市表现突出
2025年YTD，30城新房日均成交20.53万方同比增1%，16城二手房日均成交24.77万方同比增39%。二手房日均成交绝对值已超过新房，反映市场成交结构正在发生深刻变化。
分城市来看，深圳表现最为突出，新房日均成交同比增81%，二手房同比增66%；广州新房同比增21%；上海新房增12%、二手房增51%。一线及强二线城市在政策宽松背景下率先回暖，成为本轮小阳春的主力。三线城市新房成交同比增18%，表现同样好于一二线整体，显示政策效果在更广泛的城市层面有所传导。
重点城市2025年YTD一二手房日均成交同比对比| 城市 | 新房日均成交同比 | 二手房日均成交同比 | 二手房/新房成交比 |
|---|
| 深圳 | 81% | 66% | 1.52 |
| 杭州 | -21% | 57% | 1.19 |
| 上海 | 12% | 51% | 1.73 |
| 北京 | -32% | 35% | 2.17 |
| 成都 | 4% | 31% | 1.34 |
开发商推盘节奏与政策窗口形成合力
2025年1-2月，重点房企拿地强度明显回升。根据克而瑞数据，近14个月拿地强度及销售流速统计显示，拿地强度在40%-80%区间的房企销售流速普遍高于行业均值。拿地强度的回升既反映开发商对后市信心改善，也意味着未来可售资源得到保障。
两会关于政策的表述——"出台实施政策要能早则早、宁早勿晚，与各种不确定性抢时间"——为市场提供了明确的政策预期。在推盘旺季叠加政策窗口的背景下，金三银四的成色有望优于市场保守预期。
