国金证券2025房地产行业策略报告指出，经过三年供给侧大幅出清，龙头房企的市占率显著提升。保利发展市占率从2021年的2.15%升至2024年前10月的3.82%（+1.67pct），中海从1.95%升至3.27%（+1.32pct），华润置地从1.29%升至2.44%（+1.15pct）。多数民营房企陷入流动性困境，央国企及改善型房企在大浪淘沙后成为行业龙头。若后续地产基本面企稳，具备持续拿地能力的龙头房企有望率先实现业绩和估值修复。
供给侧出清三年，龙头市占率大幅提升
2021年作为本轮下行周期的起点，行业龙头主要为民企，通过棚改时期“三高”模式实现规模扩张。国金证券报告显示，2021年保利发展市占率仅2.15%、中海1.95%、华润置地1.29%，三家央国企合计不足5.4%。而彼时碧桂园、万科等民企及混合所有制房企排名更为靠前。
经过三年供给侧出清，多数民营房企陷入流动性危机，土地市场和销售市场中已基本出局。2024年前10月，保利发展市占率升至3.82%（+1.67pct）、中海升至3.27%（+1.32pct）、华润置地升至2.44%（+1.15pct）。三家央国企合计市占率接近9.5%，较2021年提升超过4个百分点。
但龙头市占率仍有提升空间。当前行业龙头保利发展市占率仍不足4%，对比美国DR Horton等龙头市占率（约10%-15%），中国龙头房企的市占率还有较大提升潜力。国金证券报告认为，随着行业集中度持续提升，龙头房企将在未来周期中占据更主导的市场地位。
央国企在销售拿地融资端全面占优
销售端，央国企韧性更强。受今年前9个月销售同比大幅下滑影响，1-10月多数房企销售金额累计同比仍为负值。但中海、保利置业、绿城中国等央国企韧性较强，销售降幅明显小于行业均值。
投资端，央国企是土地市场的主要参与者。多数民营房企已丧失拿地能力，在土地市场上出局。剩下的房企普遍采取以销定投策略，基于对未来销售的审慎预期，主动缩表、拿地强度大幅下降。央国企凭借股东背景和信用优势，成为土地市场的主要买家，为未来2-3年的可售货量奠定了基础。
融资端，央国企优势最为突出。近几年流动性危机逐渐从民营房企蔓延至混合所有制房企，多数房企已几乎丧失公开市场融资能力。央国企凭借其股东背景及信用优势，能维持通畅的融资渠道及较低的融资利率。融资端的优势直接转化为拿地能力和持续经营能力，形成“融资→拿地→销售→回款”的正向循环。
表5：龙头房企市占率变化（2021 vs 2024前10月）| 房企 | 2021年市占率 | 2024年前10月市占率 | 变化 |
|---|
| 保利发展 | 2.15% | 3.82% | +1.67pct |
| 中国海外 | 1.95% | 3.27% | +1.32pct |
| 华润置地 | 1.29% | 2.44% | +1.15pct |
若基本面企稳，龙头有望迎来业绩和估值双修复
估值层面，截至11月22日，港股地产PB基本在0.7x以下，A股地产PB基本在1.0x以下，处于历史低位。国金证券报告认为，市场对地产基本面的悲观预期已充分定价。
若2025年地产基本面如预期般寻底企稳，销售表现好、具备持续拿地能力的龙头房企将率先受益。业绩端，随着销售回暖，龙头房企的营收和利润将逐步修复；估值端，当前极低的PB水平存在修复空间。美日经验表明，地产危机后能够穿越周期的龙头房企，在基本面和市场信心修复后，能够实现业绩和估值的双重提升。
国金证券报告持续推荐受益于行业逐步企稳的龙头标的：房地产开发推荐深耕高能级城市、主打改善产品的房企（绿城中国、招商蛇口、滨江集团）；中介推荐拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物业推荐经营稳健、商管龙头、积极分红的华润万象生活。
