类REITs作为公募REITs正式出台前的不动产证券化主要形式，在2024年迎来了发行规模的爆发式增长。中银证券最新报告显示，2024年类REITs发行规模达1756亿元，同比增长82%，创历史新高。2025年1-5月发行317亿元（同比+99%）。截至2025年5月末，类REITs产品余额4363亿元，占资产证券化产品存量规模的14.1%。本报告深入分析类REITs市场的发展态势、驱动因素与在公募REITs常态化发行背景下的角色演变。
类REITs的定义与特点
类REITs是指在公募REITs正式出台以前，以不动产未来收益作为回款来源的资产证券化产品。产品形式介于固定收益产品和公募REITs产品之间，底层资产为不动产。类REITs包括企业ABS框架下的交易所类REITs和ABN框架下的银行间类REITs两类，融资期限较短，是一种私募产品，大多项目通过主体回购或产品续发的方式退出，适用于实现物业的短期融资需求。与公募REITs相比，类REITs的核心区别在于：前者是私募发行的债务性融资产品，后者是公募发行的权益性融资产品。
发行规模——2024年1756亿创新高
2022年类REITs发行约960亿元，2023年约965亿元，2024年跃升至1756亿元（同比+82%），创历史新高。2025年1-5月发行317亿元（同比+99%）。从余额来看，类REITs产品余额从2022年末约3000亿元持续增长至2025年5月末的4363亿元，占总资产证券化产品存量规模的14.1%。央国企降负债和盘活存量资产的需求是类REITs发行规模快速增长的核心驱动力。在房地产行业融资收紧的背景下，类REITs为持有优质不动产的企业提供了重要的盘活渠道。
类REITs与公募REITs的差异与联系
类REITs到公募REITs实现了两大突破：从私募到公募、从债性到股性。公募REITs采用“公募基金+ABS+项目公司”结构，产品设计为平层、无优先劣后之分，强制分红比例不少于可供分配收益的90%，投资者包括机构投资者和公众投资者，退出方式包括基金到期和二级市场交易。类REITs则在交易所（私募）和银行间市场（私募为主）发行，投资者主要为机构投资者，大多通过主体回购或产品续发退出，收益来源为预期利息。公募REITs的发展为类REITs提供了退出路径——类REITs可转化为公募REITs实现资产出表和股权退出。
类REITs未来展望
在公募REITs常态化发行的背景下，类REITs仍将在以下场景发挥作用：一是培育期资产的前置融资——尚不具备公募REITs发行条件的资产先通过类REITs融资，成熟后转公募退出；二是非标准化不动产融资——部分资产类型或规模不满足公募REITs要求，类REITs提供更灵活的融资方案；三是企业短期流动性管理——通过类REITs实现阶段性盘活。类REITs余额4363亿元的存量规模，以及每年1500亿元以上的发行量，表明类REITs仍将作为中国多层次REITs体系的重要组成部分，与公募REITs形成互补。
表5：类REITs与公募REITs核心对比| 对比维度 | 类REITs | 公募REITs |
|---|
| 发行方式 | 私募为主 | 公募 |
| 产品属性 | 债务融资（固定收益） | 权益融资 |
| 投资者结构 | 机构投资者 | 机构+公众投资者 |
| 退出方式 | 主体回购/续发 | 二级市场交易/基金到期 |
| 底层资产 | 不动产 | 基础设施/保租房/商业地产等 |
| 强制分红 | 无 | 不少于可供分配收益90% |
