广发证券“好房子”系列报告指出，2025年是“十四五”规划收官之年，基本完成改造2000年之前建成的需改造城镇老旧小区工作进入收尾阶段。2025年4月中央政治局会议提出“加力实施城市更新行动”，5月国务院《关于持续推进城市更新行动的意见》目标到2030年城市更新取得重要进展。预计2025年全国计划改造2.76万个小区，十五五期间旧改投资超1.4万亿元。本报告系统梳理旧改政策演变与推进现状。
旧改政策从试点到全面推进，2025年迎来收官之年
老旧小区改造走过了“试点启动—顶层设计—全面推进”三个阶段。2015年中央城市工作会议首次提及“加快老旧小区改造”；2017年住建部在15个城市进行试点；2019年三部委明确2000年以前建成小区的改造范围；2020年国务院出台指导意见，明确到“十四五”期末力争基本完成改造任务。2025年4月中央政治局会议提出“加力实施城市更新行动”，5月国务院发文明确2030年目标。政策从中央到地方全面传导——2017年仅4个省市区在政府工作报告中提及旧改，2020年后31个省市区均已纳入计划。
历年实际改造均超计划，2025年预计2.76万个小区
2019年以来历年实际改造数量均超年初计划，2019-2024年累计计划26.9万个、实际27.91万个。2024年计划5.4万个、实际5.8万个。住建部统计自2019年以来全国已累积开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民。2025年全国计划改造老旧小区2.76万个，对应建筑面积9.8亿平米。随着政策持续加码，旧改已成为城市更新的重要抓手。
十五五期间旧改投资超1.4万亿，建材需求持续释放
以广州样本项目单位建筑面积投入256元/平方米测算，2025年旧改预计投入2509亿元。假设十五五改造老旧小区数量为十四五的60%，对应建筑面积52.7亿平，预计投资1.4万亿元。若从具体改造项目测算，外墙涂刷和保温、屋面防水和保温、住宅给排水、采暖工程、管线安装、道路改造等基础类项目十五五投资约1.6万亿元。旧改有望给建材行业带来持续性需求增量。
旧改撬动城市更新，存量房市场启动在即
2020年起在政策驱动下旧改全面推进，带来相应建材需求增长。小区外部环境改善和较大房龄结构双重因素催化下，旧改或成为存量房启动的突破口，带来室外内同时改造效应。参考美国经验，未来存量翻新可能取代新建成为消费建材下游占比最高的需求来源。中国存量房屋平均年限虽较低，但随年限上升，住宅“老龄化”将衍生出越来越大的改造投资需求。
表1：老旧小区改造历年实际完成情况| 年份 | 计划改造（万个） | 实际改造（万个） | 完成率 |
|---|
| 2019 | 1.9 | 1.9 | 100% |
| 2020 | 3.9 | 4.03 | 103% |
| 2021 | 5.3 | 5.56 | 105% |
| 2022 | 5.1 | 5.25 | 103% |
| 2023 | 5.3 | 5.37 | 101% |
| 2024 | 5.4 | 5.8 | 107% |
| 2025E | 2.76 | — | — |
