中泰证券发布REITs行业2025年投资策略报告，提出“以资产为核心兼具市场风格切换”的投资框架。2024年REITs市场战略配售比例升至82%创历史新高，保租房、水利、能源等逆周期资产认购倍数高达100-448倍，投资者对确定性资产的追捧持续升温。2025年投资应始终把握基础资产业绩和稳定性，积极参与逆周期资产战配机会，同时关注OCI账户调整、回撤机会和增量资金变化。
以资产为核心，把握板块分化与基本面变化
2025年REITs投资的第一要义是始终把握基础资产的业绩和稳定性。这是REITs的最基本前提，亦是后续板块分化的基础。经历2024年的市场洗礼，投资者对REITs的认知已从“简单认为是房地产、ABS、信用债”转向关注产品本身风险收益属性，对资产的认知逐步细化。
各板块投资关注点各不相同。产业园应关注出租率、租金企稳回升的高分红标的；仓储物流应关注供需格局改善、出租率相对稳健的标的；保障房应重视地方保障房政策及无风险收益变化；高速公路应关注宏观经济修复情况；环保水利应关注项目二级市场价格回调机会；新能源应关注电价走势特别是长期电价预测。投资者应根据自身风险偏好和收益目标，在板块分化中选择适合自己的标的。
积极参与逆周期资产战配、网下机会
战略配售比例逐年提高，2021-2024年战配金额比例分别为74%、75%、78%、82%，战配越来越成为机构参与市场的主要形式。2024年认购倍数亦体现了确定性溢价——保障房、能源、水利等逆周期属性较强资产的认购倍数普遍在100倍左右，银华绍兴原水水利REIT达235倍，华夏特变电工新能源REIT达448倍。顺周期板块如产业园、仓储、消费、高速等认购倍数普遍为小几倍。
逆周期资产的高认购倍数反映了投资者对确定性的追逐。在低利率环境下，具有稳定现金流和刚性需求的资产（保障房、水利、能源）成为资金配置的重点。2025年应继续积极参与逆周期属性较强资产的战配和网下机会，特别是新发产品中基本面稳健、估值合理的标的。
持续观察交易量变化与增量资金动向
当前市场流通规模相对较小，REITs市场的增量资金最为重要。2024年公募固收、公募FOF、银行理财、中小险资、私募等机构活跃度逐步提高，增量资金不断涌现。公募FOF对REITs持仓从2023年Q3的约3000万元增至2024年Q3的约8800万元。随着市场规模扩大和投资者类型丰富，市场深度和流动性有望持续改善。
REITs实时指数的发布为后续指数产品奠定了基础。未来随着指数基金、ETF等产品的推出，将进一步吸引更多资金流入，为REITs市场注入流动性。市场整体已经历过几轮涨幅，可适当把握波动和回撤机会。同时注意后续OCI账户调整带来的影响，尤其关注到期期限较短标的，OCI（其他综合收益）会计处理方式有助于消弭二级市场短期波动对报表的影响。
把握各板块核心投资逻辑
各板块核心投资逻辑如下：产业园优选基本面企稳、维护意愿强、高分红标的，如博时招商蛇口REIT、中金湖北科技REIT等；仓储物流优选供需格局改善、出租率相对稳健标的，如红土盐田港REIT、嘉实京东REIT；保障房逆周期属性较强，受益于无风险利率下行，关注一级新发项目及中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT；高速公路关注宏观经济修复，建议关注改扩建可控、货运占比较高标的，如工银瑞信河北高速REIT、国金铁建高速REIT；环保水利关注项目二级市场价格回调机会，如中航首钢绿能REIT、银华绍兴原水水利REIT；新能源关注电价走势，建议关注嘉实中国电建REIT、鹏华深圳能源REIT。
