华泰证券研报指出，华夏华润商业REIT是消费REITs中运营效能最突出的标的之一。2025H1营业收入同比+7%，在8只消费REITs中增速领先；出租率持续维持在99%以上，租金单价较年初+6.1%。该REIT已启动扩募计划，从昆山万象汇扩展至杭州、沈阳、淄博三地项目，资产组合趋于多元，有望进一步增厚收益。
华夏华润商业REIT运营效能领先，H1营收+7%
华夏华润商业REIT在2025H1展现出卓越的运营能力。营业收入同比增长7%，增速位列全部消费REITs首位；EBITDA同比增长6%，同样处于领先水平。底层资产青岛万象城位于青岛市南区浮山湾板块，建筑面积41.92万平方米，可租赁面积13.72万平方米，是消费REITs中体量最大的购物中心之一。
出租率方面，华夏华润商业自2023年以来持续维持在99%以上，2025H1末出租率超过99%，显著高于行业平均。收缴率达到100%，反映租户质量优秀、租金管理能力突出。客流累计同比增长16.5%，保持逐季提升态势，为收入增长提供了有力支撑。
租金单价方面，截至2025H1末，华夏华润商业月租金单价较2024年末增长6.1%，在消费REITs中增幅最高。统一口径测算Q2租金坪效同比+5.3%，同样位居前列。Q3部分改造项目提前入市，新增15家优质店铺，有望进一步提升租金水平。华润商业的管理运营效能优势在租金层面得到充分体现。
华夏华润商业REIT关键运营指标| 指标 | 2025H1数据 | 同比/环比变化 |
|---|
| 营业收入增速 | +7% | 消费REITs中第一 |
| EBITDA增速 | +6% | 稳健增长 |
| 出租率 | >99% | 持续高位 |
| 收缴率 | 100% | 全额回收 |
| 月租金单价涨幅（较年初） | +6.1% | 消费REITs最高 |
| 客流累计同比 | +16.5% | 逐季提升 |
租金单价+6.1%增幅最高，管理能力凸显
华夏华润商业REIT的租金增长能力在消费REITs中表现突出。截至2025H1末，月租金单价较2024年末增长6.1%，远高于中金印力消费（+0.9%）和华安百联消费（+0.4%），也优于受季节性波动影响较大的奥莱项目。这反映了青岛万象城作为城市核心商圈购物中心的议价能力和租户结构优势。
从租约结构看，青岛万象城加权平均剩余租期约3-4年，租户以中高端品牌为主，租约稳定性强。2025Q2虽为购物中心传统淡季，但华润商业通过品牌调整和场景创新有效对冲了季节性影响。Q3提前入市的改造项目将新增15家优质店铺，中报表示新增店铺有望进一步提升租金水平，为下半年收入增长提供额外动力。
扩募进展：从昆山扩至杭州、沈阳、淄博万象汇
华夏华润商业REIT是首批启动扩募的消费REITs之一。2025年上半年，该REIT公告拟扩募并新购入基础设施苏州昆山万象汇项目。7月9日，REIT再次发布公告，扩大扩募范围，拟购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇三个项目，目前两个扩募项目均在持续推进。
下半年拟扩募项目的城市能级有一定下沉，其中两个底层资产位于强三线城市，同时资产类型更加多元化。三个项目均已运营5年以上，已跨过爬坡期，经营现金流稳定。扩募后华夏华润商业REIT的底层资产将从单一青岛万象城扩展至多个城市的万象汇项目，风险更加分散，收益来源更加多元。
下沉市场项目注入，风险分散与收益提升
新增的杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目各有特色。杭州萧山万象汇位于长三角核心城市，受益于区域经济活力；沈阳长白万象汇为东北区域核心项目，具备区位稀缺性；淄博万象汇作为强三线城市标杆，已稳定运营多年。三个项目均已度过培育期，进入成熟运营阶段，可为REIT贡献稳定的现金流。
更丰富的底层资产组合有望提升华夏华润商业REIT的投资收益空间。不同城市、不同能级项目的组合可有效对冲单一区域经济波动风险，同时扩募带来的规模效应也有助于降低单位运营成本。华夏华润商业REIT凭借华润置地强大的商业运营能力和品牌资源，在扩募后有望继续保持消费REITs中的领先地位。
