城市分化是当前房地产市场的核心特征，核心城市核心区正在成为率先企稳的“领头羊”。平安证券报告指出，2024年10月一线城市新房成交同比增长29.8%，11月前22日进一步升至39.6%，北京二手房成交+62.8%、深圳+119.3%。杭州主城区去化周期仅2.2个月，而郊区达15.5个月；成都主城15.4个月 vs 郊区28个月；武汉主城18.4个月 vs 郊区34.6个月。核心区与郊区的库存差异悬殊，核心城市核心区有望率先实现止跌回稳。
一线城市成交显著回暖
楼市成交边际改善集中在核心城市。新房方面，10月、11月前22日重点50城成交同比增长5.7%、9.9%，一线城市分别增长29.8%、39.6%。二手房方面，重点20城增长16.8%、22.3%，北京10月同比+62.8%、11月前22日+40.9%，深圳10月+119.3%、11月前22日+107.3%。一线城市量价已出现止跌回稳迹象，11月契税、增值税政策优化将进一步利好二套房及非普宅等改善客群。
核心区与郊区去化周期悬殊
核心城市内部同样存在“核心区vs郊区”的巨大分化。杭州作为市场韧性最强的二线城市之一，主城区去化周期仅2.2个月，而郊区达15.5个月，相差7倍。成都主城区15.4个月、郊区28个月；武汉主城区18.4个月、郊区34.6个月。郊区库存积累且去化周期较长，止跌回稳大概率滞后于核心区改善板块。克而瑞以12个典型城市2980个板块住宅小区挂牌价为样本，郊区/刚需类板块抗跌性明显较弱。
改善型需求受政策边际利好最大
契税、增值税优惠等政策边际利好二套房及非普宅等改善客群。高品质住宅凭借地段、品质、得房率等优势，在销售限价放开背景下存在价格上涨可能。西安同板块四代宅价格高于非四代宅，上海、西安等地热点片区改善项目预售价格逐批抬升（上海绿城·外滩兰亭第二批较首批上涨10-18%）。住房品质提升符合多方诉求，地方发布住宅品质新规放宽建设限制，广州、深圳、天津等地调整计容标准、放宽阳台面积限制，高得房率项目将成为市场主流。
核心城市核心区优质房企受益
核心城市市场容量充足且头部房企份额持续提升。2022年、2023年、2024年前10月十大城市商品房销售额分别为3.1万亿元、3.4万亿元、2.1万亿元，规模仍相对可观。9家主流房企十大城市权益销售市占率从2022年的18.2%升至2024年前10月的22.3%，拿地权益市占率从29.2%升至40.2%，高于销售市占率，为未来份额提升奠定基础。越秀地产、中国海外发展、华润置地等高点拿地聚焦一二线核心区、2022年以来持续获取优质地块，有望率先受益于核心城市核心区修复。
表：核心城市与郊区去化周期对比| 城市 | 主城区去化周期 | 郊区去化周期 | 差距（月） |
|---|
| 杭州 | 2.2个月 | 15.5个月 | 13.3个月 |
| 成都 | 15.4个月 | 28.0个月 | 12.6个月 |
| 武汉 | 18.4个月 | 34.6个月 | 16.2个月 |
