核心城市二手房成交延续活跃态势，12月上海、北京、深圳成交套数均创年内新高。上海29711套（环比+9.8%）、北京21556套（环比+14.9%）、深圳8516套（环比+15.8%），一线城市二手房在2024年四季度持续放量。国盛证券指出，目前二手房市场较新房市场更强的态势未变，预计2025年核心城市二手房成交将维持相对较高规模，但二手房向新房传导的链条仍不太畅通。本报告基于国盛证券2025年1月5日发布的《2025W1：本周新房成交环比-16.8%，二手房环比-22.3%》，深入分析核心城市二手房成交趋势。
核心城市二手房成交创新高总览
2024年12月，上海、北京、深圳三大一线城市二手房成交套数集体创年内新高。上海29711套（环比+9.8%，同比约+70%），北京21556套（环比+14.9%，同比约+60%），深圳8516套（环比+15.8%，同比约+110%）。2024年9月以来，随着930新政落地，一线城市二手房市场持续升温，成交量逐月攀升，12月达到全年峰值。从全国来看，本周14城二手房成交面积209.7万方，同比+66.3%，其中一线城市同比+102.3%、二线城市+50.7%、三线城市+13.5%，核心城市领涨特征明显。
一线城市年末翘尾行情的驱动因素
12月一线城市二手房成交创新高受多重因素驱动。政策层面，930新政后首付比例下调、限购放松等政策效果持续释放，积压需求集中入市；价格层面，“以价换量”仍是主要驱动力，二手房业主降价促成交，价格调整到位后需求释放；季节性层面，年末是传统的购房窗口期，部分购房者为享受政策优惠和赶在年前完成置业，交易活跃度提升。北京1月1日起存量公积金贷款利率下调（5年以上首套降至2.85%），进一步利好购房成本降低。
一线城市二手房月度成交趋势分析
北京、上海、深圳的月度成交数据呈现明显的“前低后高”特征。上半年受政策观望情绪影响，成交量处于低位；9月后随着政策拐点出现，成交逐月放量；12月达到年内峰值。从绝对量看，上海二手房月度成交逼近3万套关口，北京突破2.1万套，深圳逼近8500套，均表明一线城市二手房市场活跃度已恢复至2021年以来的较高水平。一线城市二手房成交回暖是市场信心修复的先行指标，但能否传导至新房市场仍需观察。
2025年二手房市场展望
国盛证券预计2025年核心城市二手房成交将维持相对较高规模。核心逻辑：一线城市政策仍有优化空间、购房成本处于历史低位、积压需求尚未完全释放。但二手房向新房传导的链条仍不太畅通，新房真正企稳仍需政策进一步加码。今年春节假期较早，重点关注“小阳春”实际表现、3月政策落地情况以及对市场信心修复的情况。维持行业“增持”评级，建议关注基本面alpha公司和受益于政策催化的地产标的。
表：一线城市2024年12月二手房成交表现| 城市 | 12月成交（套） | 环比变化 | 同比变化 | 年内排名 |
|---|
| 上海 | 29,711 | +9.8% | 约+70% | 年内新高 |
| 北京 | 21,556 | +14.9% | 约+60% | 年内新高 |
| 深圳 | 8,516 | +15.8% | 约+110% | 年内新高 |
