河内房价2023-2025年年均增长20%-30%，2025年底已升至约8000万越南盾/平方米以上——但2026年预计涨幅将放缓至约+6%。与此同时，胡志明市在行政扩容后展现出更强增长动能，二级市场预计保持6%-9%的年均增长。国泰君安证券（越南）报告揭示了越南两大核心城市房地产市场的价格分化逻辑：河内进入消化期，胡志明市处于价格积累阶段。
河内房价走势——从年均20%-30%到2026年预计+6%
河内一级市场价格在2023-2025年期间实现显著上涨，年均增速达20%-30%，2025年底价格已升至约8000万越南盾/平方米以上。然而在2026F-2028F预测阶段，价格增长预计将趋于稳定。新增供给充足——未来两年新建公寓供应预计将维持在每年3万套以上，主要受益于法律瓶颈逐步解决以及外围区域保障性住房项目的推出。在经历前期快速上涨后，市场进入消化阶段，预计2026年一级市场价格涨幅约为+6%，明显低于此前水平。二手公寓市场亦受到追捧，价格水平快速上升。
胡志明市房价走势——6%-9%年增长，资金流入驱动
与河内市场趋缓不同，胡志明市在预测期内展现出更为稳健且略显加速的增长趋势。资金流动效应方面，随着河内房价处于较高水平，部分投资资金开始转向胡志明市，该市场当前仍处于价格积累阶段，具备更大的上涨空间。区域经济驱动方面，行政规划及区域整合带来的经济发展支撑了真实住房需求。预计二级市场价格将保持6%-9%的年均增长，反映出投资者对市场流动性的信心。胡志明市开发商积极与银行合作（如ACB、Vietcombank等）推出优惠按揭利率方案，以缓冲利率上行压力并维持一级市场销售节奏。
价格分化背后的驱动因素
河内与胡志明市房价走势分化的背后有三大驱动因素。第一，供给阶段不同——河内已进入大规模供应释放期，每年超3万套新公寓上市，而胡志明市在行政扩容前长期面临供给不足。第二，投资资金流动——河内高房价促使部分资金转向估值相对较低的胡志明市。第三，政策效应——行政合并后胡志明市的外围区域（原平阳省、巴地-头顿省）供给显著增加，有效缓解了中心城区土地资源紧张及法律审批压力。库存自2024年第四季度起大幅上升，成交量自2023年低位有所改善，但成交量增速低于供应增速。
未来价格趋势展望
2026年及以后，越南两大城市房价走势预计将呈现“河内趋稳、胡志明市稳中有升”的格局。河内市场价格增长将趋于稳定，开发商定价策略从“快速上涨”转向“稳定去化”。胡志明市在基础设施升级、行政扩容及资金流入三重利好下，价格增长动能更为充足。然而，高利率环境（浮动期12.0%-13.9%）及房地产债券到期压力（95.94万亿越南盾）仍是影响价格走势的下行风险。二级市场高杠杆投资者面临获利了结及资金结构调整压力，对价格上涨形成一定抑制。
