申万宏源研究报告深入分析了海南现房销售试点的经验与启示。海南自2020年3月成为全国首个全省实施现房销售制度的省份，至今已运行超过5年。2024年海南商品房销售面积938万平，其中现房占比67%，期房占比33%，两种模式并行。通过完善政策配套、优化审批流程、制度创新等方式，海南头部房企实现11-14个月拿地-竣工销售周期，较常规24个月以上大幅缩短。海南经验为全国现房销售制度改革提供了宝贵的实践参考。
海南现房销售试点——全省覆盖、期现并行
2020年3月7日，海南印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确实行现房销售制度，成为全国第一个在全省范围内统一实施现房销售制度的省份。此后又出台安居房建设法规政策文件，全面实施现房销售制度。
自实施以来，全省新出让土地均实施现房销售，累计有8万套左右的住房（含安居房）实施现房销售。虽全面推行现房销售，但至今仍是期房现房并行销售。2024年，海南商品房销售面积938万平，同比+4.3%，其中现房占比为67%。期房仍有约33%的份额，说明即使在现房销售全面推行的省份，期房现房并行的格局依然存在。
从市场规模看，海南商品房销售面积较2017年峰值下降59%，但2024年已恢复正增长（+4.3%）。现房销售制度并未导致市场崩溃，而是促使市场在调整中寻找新的均衡点。这一经验表明，现房销售制度的推行虽然会带来短期阵痛，但中长期市场可以逐步适应。
制度创新——缩短工期、降低成本的核心抓手
海南通过完善政策配套、优化审批流程、制度创新等方式，有效缩短了现房项目的开发周期，降低了财务成本。
完善政策配套方面，出台了《海南省全装修住宅工程质量分户验收管理办法》《海南省装配式内装修技术标准》《海南省安居房建设技术标准》等一系列政策和标准，为现房销售提供了全链条的制度保障。
优化审批流程方面，全面推动工程建设项目审批制度改革，包括：施工图审查“多审合一”、施工许可告知承诺制、联合验收、“多测合一”、水电气网视联合报装等改革措施。通过实施“土地超市”、推动“拿地即开工”、分阶段办理施工许可、优化联合验收程序等多项政策叠加闭环，大幅加快工程项目建设速度和销售节奏。
实际成效显著。海口万科金域仕家、三亚崖州万科金色里程、金色家园、保利栖悦等7个安居房项目，工期从常规的24个月以上缩短为11-14个月，从拿地到竣工验收具备销售条件仅用了一年左右。工期的缩短有效降低了实行现房销售制度带来的财务成本增加问题。
全国推广的启示——渐进式推进+制度创新+金融支持
海南经验为全国现房销售制度改革提供了四点重要启示。
第一，渐进式推进是可行路径。 海南虽全面推行现房销售，但期房仍有约33%份额，两种模式并存。全国推广不必追求“一刀切”，可先在部分城市或区域试点，给予市场适应期。
第二，制度创新可以缩短工期。 通过审批流程优化、土地供应方式创新、施工许可改革等，可以大幅缩短项目开发周期，降低财务成本。海南头部房企实现11-14个月拿地-竣工销售，证明现房销售的工期瓶颈是可以突破的。
第三，配套金融支持不可或缺。 现房销售增加的资金成本需要通过融资优惠、土地款延后、税金延后等政策来对冲，否则房企难以承受。湖南等省份已出台针对现房的金融支持政策，为全国推广提供了参考。
第四，产品力成为核心竞争力。 现房销售下，购房者所见即所得，对产品品质要求更高。这将倒逼房企提升产品力，推动行业从“金融驱动”向“产品驱动”转型。
海南现房销售试点核心数据与成效| 指标 | 数据 | 说明 |
|---|
| 试点开始时间 | 2020年3月 | 全国首个全省实施 |
| 2024年商品房销售面积 | 938万平 | 同比+4.3% |
| 2024年现房销售占比 | 约67% | 期房占比约33% |
| 累计现房套数 | 约8万套 | 含安居房 |
| 头部项目工期 | 11-14个月 | 常规24个月以上 |
| 销售面积较峰值 | -59% | 2017年峰值对比 |
