购物中心的租金模式是理解其现金流稳定性的核心钥匙。青岛万象城超90%的商铺采用“固定租金与零售额提成取高”模式——购物中心既能获得稳定的固定租金，又可在品牌销售超预期时分享零售额提成。华创证券认为，这种“保底+分成”的租金模式使头部购物中心在经济下行时具备租金安全垫，在经济上行时可分享增长红利，是消费REITs底层资产稳定性的制度保障。
三种租金模式：固定、提成、二者取高
青岛万象城有三种计租方式。固定租金：按租赁面积×固定单价收取，品牌经营风险由租户承担，购物中心收入最稳定。零售额提成租金：按租户零售额×提成比例收取，购物中心与品牌共担风险、共享增长。二者取高：先按固定租金收取，若提成租金高于固定租金则补差额，兼具稳定性和弹性。2023年1-9月，固定租金租户面积仅占3.04%但租金占比达6.97%，固定租金单价较高。
二者取高：超90%商铺的首选模式
从租赁面积和实收租金两个维度看，超90%的商铺采用“二者取高”模式。这意味着青岛万象城对入驻品牌拥有较强的议价权——品牌愿意接受“保底+分成”的租金结构，说明购物中心的客流价值和平台效应得到了市场认可。购物中心通过“二者取高”模式，在品牌经营承压时获得租金安全垫（固定租金部分），在品牌销售增长时分享增量收益（提成部分）。
租金与零售额强相关，购物中心与品牌利益绑定
零售额提成租金模式下，购物中心租金与零售额直接挂钩。购物中心有持续优化业态组合、引入高增长品牌、提升客流转化效率的经济动力。这种利益绑定机制使购物中心从“房东”转变为“商业运营服务商”。2023年1-9月联营租金收入占比3.0%，虽占比较小但反映了购物中心更深度的经营参与。
二者取高模式的行业借鉴意义
青岛万象城的租金模式并非个例，头部购物中心普遍采用“固定+提成”的复合租金结构。这种模式是购物中心作为线下最大消费流量平台的价值体现。投资者在评估消费REITs底层资产时，应重点关注：二者取高租户的占比（越高说明购物中心议价权越强）、固定租金单价水平（反映基础租金定价能力）、提成比例设置（反映分享增长的能力）。青岛万象城数据表明，头部购物中心的租金模式为其现金流稳定性提供了制度保障。
表：青岛万象城三种计租方式对比（2023年1-9月）| 计租方式 | 租赁面积占比 | 租金收入占比 | 核心特征 |
|---|
| 固定租金 | 3.04% | 6.97% | 最稳定，租金单价高 |
| 零售额提成租金 | 2.64% | 1.54% | 与零售额挂钩 |
| 二者取高 | 92.87% | 88.49% | 保底+分成，主流模式 |
| 联营（二者取高） | 1.46% | 3.00% | 深度经营参与 |
