中泰证券发布REITs行业政策影响专题分析。2024年是REITs制度建设的关键一年，政策从产品定位、会计记账、一级发行到上市后信披全面完善。证监会明确REITs权益属性，投资者可将其计入FVOCI科目，消弭二级市场短期波动对报表的影响。发改委发布常态化发行通知，简化流程、扩大范围。REITs纳入沪深港通拓宽国际投资者渠道。多部委支持新能源、养老、水利、文旅等领域发行REITs。政策红利持续释放为市场长期健康发展奠定了坚实基础。
会计类第4号：明确REITs权益属性，FVOCI消弭短期波动
2024年2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。投资者可以选择将REITs投资作为权益工具调整计入FVOCI（其他综合收益）科目，公允价值变动不影响当期损益。这一政策对投融两端意义重大。
从投资端看，FVOCI方式有助于消弭二级市场短期波动对投资机构报表的影响，缓解短期利润考核压力，促进长期资金进场。从融资端看，明确权益属性能够清晰引导原始权益人的发行逻辑。该指引出台后，市场放量反弹，2-3月REITs板块迎来一波估值修复行情，政策效果立竿见影。
常态化发行：简化流程、扩大范围，REITs步入新阶段
2024年7月26日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着基础设施REITs从试点阶段正式进入常态化发行新阶段。通知简化了REITs的发行流程，扩大了资产范围，优化了审核门槛，提升了市场的配置效率。
常态化发行的意义在于：一是为市场提供了明确的发行预期和稳定的供给节奏；二是扩大了可发行资产类型，从传统的基础设施扩展至消费、水利、农贸市场、热能等新业态；三是降低了发行门槛，让更多优质项目能够进入REITs市场。2024年新发29只REITs、募资655亿元，常态化发行的效果已初步显现。随着发行节奏的稳定和市场规模的扩大，REITs市场的流动性和定价效率有望持续提升。
REITs纳入沪深港通，拓宽国际投资者渠道
2024年4月19日，证监会发布5项资本市场对港合作措施，其中明确将REITs纳入沪深港通。这一举措标志着中国REITs市场对外开放迈出重要一步。纳入沪深港通后，符合资格的境外投资者可通过互联互通机制投资内地REITs产品。
引入国际投资者有助于丰富REITs市场的投资者结构，提升市场深度和定价效率。国际投资者对基础设施资产的估值方法和投资经验亦有助于国内REITs市场估值体系的完善。随着REITs市场规模的扩大和国际化程度的提升，中国REITs市场在全球REITs版图中的地位有望持续上升。
多部委支持新业态REITs，资产类型持续丰富
2024年，两办、发改委、国家能源局、环保部、民政部、商务部、水利部等多部委纷纷提出支持新能源、生态环境保护、民间资本项目、清洁能源、养老设施、水利、新型城市、冰雪场地和文旅等领域发行REITs。政策支持范围从传统基础设施向更多元的资产类型扩展。
具体来看：两办支持新型城市基础设施项目发行REITs；民政部等24部门支持养老设施纳入REITs发行范围；水利部提出用好水利REITs工具构建长效投融资机制；商务部支持符合条件的项目发行REITs；发改委支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行REITs。政策支持范围的扩大为REITs市场提供了持续扩容的动力。2024年首只水利REIT、首只消费REIT、首只农贸市场REIT相继落地，新业态的探索为市场提供了更多元化的投资选择。
