2021年6月首批9只基础设施公募REITs上市，开启了存量资产融资型盘活的新纪元。截至2024年8月末，42只公募REITs完成首发募资，底层资产从收费公路、产业园、仓储物流、污水处理四大类扩容至水利设施、保障性租赁住房、消费基础设施、新能源发电等13个领域。中诚信国际在专题研究中指出，公募REITs虽融资规模大、能实现资产出表和永久性降负债，但对资产合规性、评估价值和盈利能力要求高，城投参与主要集中于东部发达地区的省级平台。交通投资和产业园运营最受青睐，公用事业与保障房属于第二梯队，文旅和新能源尚处培育期、市场认可度一般。
公募REITs的发行条件——高门槛下的“优等生”游戏
公募REITs本质上是一种权益型融资产品，投资者取得底层资产所有权，收入来源于不动产现金流及资产增值收益，具有强制分红特征（要求90%以上高比例现金分红），无固定期限、不需要增信，可实现资产真实出售和永久性降负债。
但高收益对应高门槛。首次发行底层资产项目评估净值原则上不低于10亿元，且可储备发行REITs的各类项目总资产不低于20亿元；项目运营时间原则上不低于3年，收益持续且稳定，符合市场化原则；预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%；原始权益人战略配售比例不低于20%，其中20%部分的持有期不低于60个月。
这些条件导致多数城投公司短期内优质项目普遍不足。已参与城投公募REITs的主要集中于东部发达地区，以行政层级较高的省级平台或地市级平台为主。但公募REITs可永久性降低资产负债率、优化财务报表，对加速城投转型和资产盘活具有战略意义。
城投资产三大梯队——交通/产业园最受青睐、文旅/新能源尚需培育
结合城投公司具体业务类型，公募REITs的适配性可大致分为三大梯队。第一梯队为交通投资和产业园区运营，凭借其稳定的现金流表现，市场青睐度最高。交通投资收入以使用者付费为主，价格和现金流相对稳定；产业园区运营受地理位置和招商引资影响较大，但核心区域的出租率稳定。
第二梯队为公用事业和保障性租赁住房，底层资产区域专营性强、盈利稳定性好，但准公益性特征导致资产盈利能力偏弱。深圳安居集团2022年发行的红土深圳安居REITs是全国首批保障性租赁住房REITs，底层4个项目整体出租率约99%。
第三梯队为文化旅游和新能源、物流、仓储等新型基础设施。文旅市场化属性强、收入稳定性受多重因素影响，且部分景区门票收入归属财政、资产确权问题有待解决。新能源/物流/仓储大多尚处培育期，资金平衡状况尚未经检验，市场认可度一般。
四类融资型盘活产品对比——REITs/ABS/类REITs/持有型不动产
除公募REITs外，城投公司还广泛参与收费收益权ABS、CMBS、类REITs和持有型不动产ABS等融资产品。收费收益权ABS底层资产包括燃气、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，以及公路、铁路等交通设施。成都交投停车费收益权ABS是全国首单以占道停车泊位收费收益权为基础的ABS产品。
CMBS底层资产主要针对产业园区、仓储物流等基础设施和商业不动产。余杭创新海创园CMBS发行总额13.01亿元，产品期限18年（每3年开放退出）。类REITs本质上更具有债权融资特征，期限一般3-5年，多存在于基础设施和保障性租赁住房领域。浙江沪杭甬高速公路类REITs项目规模63.17亿元。
持有型不动产ABS是近年创新品种，不设置票面利率、更具权益属性，一般采用平层结构。建信住房租赁基金持有型不动产ABS是全国首单住房租赁持有型产品，发行规模11.7亿元，总期限66年，设置前8年每半年开放退出安排，底层资产整体出租率在90%以上。
城投融资型盘活四类产品核心对比
表：公募REITs/类REITs/CMBS/持有型不动产ABS核心对比| 产品类型 | 融资属性 | 期限结构 | 核心要求 | 降负债效果 | 城投参与度 |
|---|
| 公募REITs | 权益融资 | 无固定期限 | 评估净值≥10亿，分派率≥4% | 永久性降负债 | 东部发达地区省级平台 |
| 类REITs | 偏债权融资 | 3-5年，设开放退出期 | 不动产项目运营收入质押 | 阶段性降负债 | 高速公路/水务等特许经营权 |
| CMBS | 债务融资 | 一般每3年开放退出 | 不动产抵押+差额补足 | 阶段性降负债 | 产业园/写字楼/保障房 |
| 持有型不动产ABS | 权益融资 | 与项目周期匹配 | 不设票面利率，平层结构 | 永久性降负债 | 目前仅2单案例 |
