国海证券报告显示，2025年房地产市场将延续能级分化态势。城中村改造从35城扩围至近300个地级市，首批针对条件成熟项目，一二线城市是核心受益者。一线城市预计销售面积5730万平方米（+31.7%），二线城市34880万平方米（+26.6%），三四线城市59435万平方米（-6.8%）。一线近5年销售供给比例120%供需偏紧，二线83%存在缺口，三四线57%供给过剩。本报告解析各线城市市场走势与供需格局。
一线城市：供需偏紧+政策宽松，预计+31.7%
一线城市土地供给小于商品房需求。近5年一线销售供给比例平均120%（2022年78%/2023年134%），总量供小于求的同时存在土地供应郊区化、供给结构错位问题。2024年一线土地成交建面预计仅1544万平方米（占全国1.6%），与2025年需求存在4185万平方米缺口。
一线城市政策放松力度凸显：2024年起优化限购区域、调整普宅认定标准、下调首付比例、下调利率。11月一线四城相继取消普通住宅和非普通住宅标准，降低住房交易成本。城中村改造盘活核心区土地，未来刚需和改善型需求将得到更大程度满足。预计2025年一线销售面积5730万平方米，同比增长31.7%，增速领跑全国。
表：分线城市商品房供给情况对比| 城市能级 | 2024E土地成交建面（万平） | 近5年销售供给比例 | 供需判断 |
|---|
| 一线城市 | 1,544 | 120% | 偏紧，缺口4185万平 |
| 二线城市 | 19,075 | 83% | 存在缺口，1.58亿平 |
| 三四线城市 | 73,304 | 57% | 供给过剩，1.4亿平 |
二线城市：人口流入支撑，预计+26.6%
二线城市近5年销售供给比例83%，预计2024年土地成交建面1.9亿平，与2025年需求存在1.58亿平方米缺口。但二线城市内部明显分化：核心二线城市如杭州、西安、成都等，商品住宅去化周期在20个月及以下，市场库存少、去化速度有保障；供大于求城市如大连、兰州、郑州等，去化周期长达3-5年。
二线城市需求主要来自城市间人口流动、周边乡镇购房、年轻人口返乡置业。随着城中村改造货币化安置落地，市场需求将进一步释放。预计2025年二线销售面积34880万平方米，同比增长26.6%，占比34.9%。
三四线城市：虹吸效应+供给过剩，预计-6.8%
三四线城市近5年销售供给比例57%，预计2024年土地成交建面7.3亿平，新增供给多于2025年需求1.4亿平方米。库存处于高位，市场重点应放在保交付、消化存量供给及盘活存量土地。
过去三四线销售面积大幅增长主要依赖政策宽松和棚改货币化创造需求。未来随着高能级城市政策进一步优化，三四线城市将面临“虹吸效应”。发达城市群的三四线城市人口仍有流入，但中西部、东北等缺乏核心城市的地区，三四线城市人口持续大幅净流出。预计2025年三四线销售面积59435万平方米，同比下降6.8%，占比59.4%，逐步回归棚改前水平。
城市分化下的政策启示与投资逻辑
各线城市供需格局差异决定了政策重心不同：一线需积极推动城中村改造盘活核心区土地；核心二线需根据需求盘活存量项目、加快已供未动工土地开发；供大于求城市需控制土地供应、利用专项债收储存量土地去库存；三四线重点应放在保交付、消化存量供给。城中村改造扩围至近300城，一二线是核心受益者，项目推进将较早较快，弱二线及三四线政策空间较少，回暖相对较慢。
