东兴证券报告指出，保利发展正以空前力度推进"中心城市+城市群"的深耕战略。2024H1核心38城销售金额占比已达89%，2024M1-M9高能级城市拿地权益金额占比高达95.5%。从土储结构到新开工结构再到已售未结转结构，高能级城市的占比均呈持续提升态势——在建面积中高能级城市占比68.1%，待开发面积中53.5%，新开工面积中67.4%，签约未结转面积中68.5%。城市能级的聚焦正在从"销售端"向"土储端""开发端"全链条传导，土储质量的结构性改善将奠定公司中长期盈利能力的底部支撑。
投资端——95.5%的拿地聚焦高能级城市
2024年保利在投资端展现出极致的聚焦。2024M1-M9，公司高能级城市拿地权益金额占比高达95.5%，较2023年的约80%进一步提升。与之对应的是拿地强度的明显下降——2024H1拿地强度（新拓项目总地价/签约金额）降至7.3%，同比大幅下降。
聚焦高能级城市的策略体现在拿地均价的变化上。自2022年以来，公司拿地均价大幅提升，2023年拿地均价15187元/平，虽然2024H1因市场因素回落至10862元/平，但整体拿地质量显著高于2021年之前。与此同时，拿地平均溢价率降至2.2%（2024H1），反映出公司在土地市场低迷期以合理价格获取优质地块的能力。
表2：保利发展高能级城市占比趋势| 指标 | 2022年 | 2023年 | 2024H1 |
|---|
| 核心38城销售金额占比 | 约82% | 约86% | 89% |
| 高能级城市拿地占比 | 约75% | 约80% | 95.5% |
| 在建面积高能级城市占比 | 约62% | 约65% | 68.1% |
| 新开工面积高能级城市占比 | 约58% | 约63% | 67.4% |
土储端——持续压降规模，持续提升质量
保利自2021年起持续压降土储总规模。2024H1期末，公司未售土储建面13046万平，同比-9.9%。土储的压降不仅是"量的收缩"，更是"质的优化"。
从结构看，2024H1期末开工未售土储面积占比59%，待开发土储面积占比41%。在建面积中高能级城市占比从2021年的约55%持续提升至2024H1的68.1%；待开发面积中高能级城市占比53.5%。虽然待开发土储中高能级城市的占比仍低于在建面积，但提升趋势明确，随着后续开发推进，在建面积的质量还将进一步优化。
未售土储的去化周期略有上升——2024H1为6.7年，较2023年底的6.1年有所增加。这主要是由于销售端承压所致，而非土储规模扩大。在行业整体去化放缓的背景下，高能级城市的土储更具抗风险能力。
开发端——新开工聚焦高能级，已售未结转质量提升
2024H1公司新开工面积677万平，同比+8.2%，在行业整体新开工大幅下滑的背景下实现了逆势增长。更关键的是结构的优化——高能级城市本年新开工面积占比提升至67.4%。
新开工向高能级城市集中的意义在于：未来2-3年的新增可售货值将主要来自高能级城市，产品定位和去化速度更有保障。已售未结转面积4086万平（同比+18.9%）中，高能级城市占比68.5%，较2023年的65.4%进一步提升，为后续结算收入和利润的质量提供了结构性支撑。
深耕战略的财务意义——毛利率企稳的底层逻辑
高能级城市深耕战略对财务的核心意义在于毛利率的底部支撑。2021年之前获取的低能级城市土地在2022-2024年集中结转，是拖累当前毛利率的主要因素。随着2022年以来获取的高能级城市项目逐步进入结转周期，毛利率有望在2024-2025年筑底企稳。
2024Q1-Q3公司毛利率15.9%，与2023年全年基本持平，已呈现企稳迹象。高能级城市项目占比的提升——从拿地（95.5%）到新开工（67.4%）到已售未结转（68.5%）——将在未来2-3年持续改善结算结构。在行业利润率普遍承压的背景下，土储质量的结构性优势将成为保利区别于同行的核心竞争壁垒。
