改善型住房需求正成为中国房地产市场的新增长极。平安证券报告指出，住房品质提升符合多方诉求，各地新入市楼盘得房率、用材等品质明显提升，第四代生态型住宅逐步涌现。2024年上半年70个得房率超100%项目中，近半累计去化率超60%。限价放开后，上海、西安等地热点片区改善项目预售价格逐批抬升。改善型住房需求的释放，将为产品力强的优质房企带来结构性机遇。
品质提升成为行业共识
中央多次强调建设适应人民群众新期待的好房子，地方发布住宅品质新规放宽建设限制、提升房企拿地动力。广州将阳台等半开放空间比例从15%放宽至20%，允许主景观阳台不限制进深；深圳取消“7090”限制、增加凸窗尺寸；天津将住宅层高从2.8米调整为不低于3米。各地新入市楼盘得房率、用材等品质明显提升，作为绿色建筑衍生品的第四代生态型住宅逐步涌现。住房品质提升符合政府、房企、消费者多方诉求，成为行业转型的核心方向。
得房率优势成为去化利器
高品质项目整体去化较好，高得房率成为核心竞争力。2024年上半年主要城市70个得房率超100%项目中，近半项目累计去化率超60%。上海高端盘开盘去化率大多80%以上，中海顺昌玖里（去化99%）、滨江凯旋门（100%）、凯德茂名公馆（100%）、融创外滩壹号院（100%）等项目表现突出。随着计容规定放宽带来的产品代际优势，高得房率项目在市场竞争中占据明显优势，去化速度显著优于传统产品。
限价放开推动好房子价格上行
高品质住宅凭借地段、品质、得房率等优势，在销售限价放开背景下存在价格上涨可能。各地相继取消商品住房销售价格指导——郑州2024年7月不再对新建商品住房销售价格进行指导，西安10月取消新建商品住房价格指导，深圳9月由房企自主合理确定销售价格。上海黄埔绿城·外滩兰亭第二批较首批上涨10-18%，徐汇香港置地招商汇元玺上涨0-10%；西安曲江星河湾花园上涨2-9%。四代宅与非四代宅价格对比显示，西安同板块四代宅成交均价较非四代宅高出13-31%。
改善型需求受益政策边际利好最大
契税、增值税优惠等政策边际利好二套房及非普宅等改善客群。高品质住宅在限价放开背景下存在价格上行空间，改善型需求有望成为市场修复的重要驱动力。四代宅、高得房率项目代表“好房子”方向，率先受益于“止跌回稳”路径。产品力维度，华润置地形成瑞系（TOP级，获评全国十大顶级豪宅）、悦系、润系、时光系四条产品线；绿城中国运营效率持续提升、品质口碑行业领先；滨江集团区域深耕、客户粘性强。
表：四代宅vs非四代宅项目价格对比（西安高新软件新城板块）| 项目 | 产品类型 | 累计去化率 | 成交均价（元/平米） | 价差 |
|---|
| 保利云谷天汇 | 四代宅 | 97.2% | 25,399 | 基准 |
| 某项目A | 非四代宅 | 49.0% | 22,211 | -12.6% |
| 绿城海棠三章 | 四代宅 | 91.8% | 25,038 | 基准 |
| 某项目B | 非四代宅 | 24.1% | 23,012 | -8.1% |
