浙商证券报告指出，成都房地产市场正经历产品代际差异驱动的需求迭代。2023年下半年以来，设计规范放松使新产品实际得房率比前代产品增加约15-20个百分点，部分项目超100%，代际压倒性优势迫使老项目以价换量。2024年10月新房成交192万平环比+116%，二手房周均成交突破60万方高位企稳，改善型需求持续入场。我们认为，本轮周期价格分化显著，不符合需求趋势的产品可能持续下跌，但具备代际优势的优质资产有望率先企稳。
代际差异形成——得房率提升15-20%的压倒性优势
成都产品代际差异的形成源于2023年下半年的设计规范放松。三大核心变化驱动产品力跃升：电梯厅做“阳台”可算半面积，省去风井配置，电梯厅成为功能空间给到业主；飘窗可改造，改造后增加实际生活空间；阳台面积规划比例增加。2024年天府新区《公园城市规划管理创新规定》进一步明确，超144㎡产品可设计生态阳台，不计入建筑面积和容积率。
这些规范调整使新产品实际得房率比前代产品增加约15-20个百分点，部分项目实际得房率可达100%。这种代际差异形成压倒性优势，迫使老项目以价换量。对于开发商来说，规范调整有助于利润率恢复——例如车位配比从1:1降至1:0.8，减少了开发商的成本。产品更新成为企业应对市场供需关系调整、保证项目具备竞争力、保持业绩稳定的重要方式。
表2：成都产品代际差异核心变化| 规范变化 | 前代产品 | 新一代产品 |
|---|
| 电梯厅设计 | 公摊面积，无实际功能 | 做“阳台”算半面积，电梯明厅标配 |
| 飘窗处理 | 不可改造 | 可拆除，增加卧室实际使用面积 |
| 阳台比例 | 有限制 | 比例提升，生态阳台不计容（≤50㎡） |
| 得房率 | 约75-80% | 约90-100%（+15-20pct） |
改善需求释放——成交量价修复的驱动力
产品代际差异推动改善型需求持续入场。2023年成都新房及二手房合计成交面积5213万平，同比增长18.4%。2024年1-10月合计成交3552万平，同比下降18.6%，但整体成交规模仍与2022年水平相当，市场需求仍然旺盛。
10月成都商品住宅成交192万平，环比上升116%。十一假期之后商品住宅成交面积（认购口径）维持40万方以上量级，此前9月周均约15-20万方，认购量几乎翻倍。二手房市场同样表现强劲，假期后第三、四周成交面积保持60万方以上，显著高于2023年周均成交量45.8万方。10月成都二手房新增挂牌量环比下降2.8%，看房人数较9月几乎翻倍，二手房业主对房价回稳信心提升。926新政后部分开发商收回折扣、主动涨价，表明开发商销售信心回升。
价格分化中优质资产率先企稳
本轮周期价格分化显著，不符合需求趋势的产品可能仍然持续下跌，但具备代际优势的优质资产有望率先企稳。从房价韧性看，2024年9月成都中原领先指数较年初下降7.2%，优于北京（-14.2%）、上海（-12.1%）、广州（-13.4%）、深圳（-12.0%）。以2016年初为起点，成都房价累计上涨94.5%，同样优于其他核心一二线城市。
区域分化同样显著，“5+2”核心区域（青羊、锦江、武侯、成华、天府新区）去化周期小于12个月，远郊区域去化均超过18个月。核心区域因土地供应持续缩量、人口持续流入，供需更为平衡。成都2021-2023年土地供应持续缩量，年均成交面积降幅20-30%，持续调节供需平衡。核心5+2区域去化周期普遍小于12个月，个别区域供不应求。新房和二手房同时出现供需平衡往往意味着价格企稳在即。但价格止跌企稳不等于过往所有资产价格同涨，产品代际优势将成为资产价格分化的核心变量。
第四代住宅——2025年新一代“好房子”面世
2024年9月成都第一块明确要求“第四代住宅”的土地入市——天府新区麓湖37亩地块以楼面价24300元/㎡、87%溢价率成交，是新规划理念实施后的首宗土地。该地块超144㎡产品可设计生态阳台，不计入建筑面积和容积率。规范调整对于开发商来说有助于利润率恢复，产品力提升推动区域改善需求入市，助力房企稳定房价。预计2025年新一代“好房子”将面世，为改善型需求提供更高品质产品，推动成都房地产市场从“量”的修复向“质”的提升演进。
