2025年上半年房地产行业呈现"销售冷、投资热"的显著背离。国金证券中报总结显示，14家重点房企中仅5家销售额同比正增长，行业TOP5为四大央企+绿城。但投资端逆势扩张——12家房企投资额同比上涨，中国金茂投资额同比增长超450亿元，建发、滨江、绿城投资强度均超0.6。央国企及改善型房企正在土地市场积极布局，销售与投资的背离预示着行业格局的深刻重塑。
销售端持续承压，TOP5格局重塑
2025H1重点房企销售端延续承压态势。从全口径销售金额看，仅保利、中海、华润三家销售额在1000亿以上，500-1000亿有招商蛇口、绿城、建发等8家。行业销售额TOP5为四大央企（保利、中海、华润、招商）及1家混合所有制（绿城），行业TOP10仅1家民企（滨江）、2家混合所有制（万科、绿城）、5家央企、2家国企。
从销售金额同比看，14家重点房企中仅5家实现同比上涨。中国金茂以+20%的增幅领跑，主因上半年"金玉满堂"四大产品线集中推出、多个项目首开告罄。销售额降幅较大的房企主要是未在核心城市积极补货、土储质量相对较低的开发商。销售价格方面，越秀、金茂、建发、绿城等聚焦核心城市、以改善型产品为主的开发商销售价格逆势上升，反映产品结构优化对售价的支撑作用。
表：2025H1重点房企销售额TOP10| 排名 | 房企 | 属性 | 销售金额（亿元） | 同比 |
|---|
| 1 | 保利发展 | 央企 | 1000+ | — |
| 2 | 中国海外发展 | 央企 | 1000+ | — |
| 3 | 华润置地 | 央企 | 1000+ | — |
| 4 | 招商蛇口 | 央企 | 500-1000 | — |
| 5 | 绿城中国 | 混合 | 500-1000 | — |
投资端逆势扩张，央国企主导土地市场
与销售端的疲软形成鲜明对比的是投资端的显著扩张。2025H1重点房企中仅两家投资金额出现下滑，其他12家均上涨。中国金茂投资额相比去年同期上涨超450亿元，绝对值居重点房企首位。从投资金额同比看，金茂经历前两年大幅收缩后回归正常循环，投资额同比上升超1000%，建发、绿城等亦大幅增长。
土地市场的投资主体高度集中。根据中指院数据，2025H1土地总投资金额TOP10仅1家民企（滨江）、1家混合所有制（绿城），其余均为央国企。在"好房子"政策导向下，地方政府严控供地规模的同时提升好地块占比，带动房企投资积极性回升，但参与主体仍是资金实力雄厚的央国企和优质民企。
投资强度显著提升，改善型房企领跑
从投资强度（总拿地金额/全口径销售额）看，由于投资金额显著反弹而部分房企销售额仍面临回落，房企投资强度普遍上涨。2025H1投资强度最高的三家开发商分别为金茂（0.92）、建发（0.70）、滨江（0.63），均为典型的改善型房企，积极在核心城市补充优质土储。
滨江集团投资聚焦杭州，通过较强产品力获得市场认可；建发国际集团持续在核心一二线城市布局；金茂经历前两年大幅收缩后积极回归。央国企及改善型房企主导土地市场的格局，预示着未来行业集中度将持续向头部优质房企集中，具备持续拿地能力的企业将在下一轮周期中占据先机。
投资展望——销售投资背离下的行业格局重塑
销售承压与投资扩张的背离，反映了不同房企在战略选择上的显著分化。央国企凭借融资优势和资金实力积极扩张，改善型房企通过产品力在核心城市持续深耕，而部分民企和混合所有制房企受制于流动性压力继续收缩。
从土储变化看，中国金茂、华润置地、招商蛇口、中国海外发展等央企存货有所回升，领先行业企稳；其他重点房企总存货维持下滑趋势，反映多数房企仍处去库存阶段。央国企率先走出"去库存-补土储"的良性循环，行业格局重塑正在加速。重点关注重点布局核心城市、主打改善产品、具备持续拿地能力的房企：滨江集团、建发国际集团、绿城中国。
