中国房地产行业正经历前所未有的资产负债表收缩。东兴证券房地产行业2024年及2025年一季报财报综述指出，2024年地产板块102家上市房企合计总资产95995亿元，同比下滑10.4%；净资产同比下滑9.43%；货币资金7843亿元，同比下滑12.7%。市场走弱之下，房企持续亏损正在显著侵蚀净资产规模；销售下行之下，行业流动性面临较大挑战。开发类资产同比-13.8%至51455亿元，反映房企普遍减少拿地、加速去化；持有类资产同比+4.21%，传统开发业务下行期，持有型物业成为分散风险的重要方向。
总资产与净资产同步收缩，缩表全面深化
2024年房地产板块总资产95995亿元，同比-10.4%，较2023年的-5.1%降幅进一步扩大。净资产同比-9.43%，连续两年负增长，且降幅显著扩大。行业持续亏损正在快速侵蚀房企的净资产基础，部分房企已面临资不抵债风险。
归母净资产降幅更为明显，反映亏损对股东权益的侵蚀更为直接。持续的缩表与亏损扩大形成了相互强化的负反馈循环——资产缩水导致融资能力下降，融资受限进一步加速资产处置和规模收缩。
2025年一季度，行业继续缩表，总资产进一步降至94422亿元，同比-10.9%；净资产同比-10.2%。缩表趋势在一季度未见缓解，持续的亏损与缩表正在重塑行业格局，行业主体数量和企业规模均将持续收敛。
房地产板块资产负债表核心指标| 指标 | 2024年 | 同比变化 | 2025Q1 |
|---|
| 总资产 | 95995亿元 | -10.4% | 94422亿元 |
| 净资产 | — | -9.43% | -10.2% |
| 货币资金 | 7843亿元 | -12.7% | — |
| 开发类资产 | 51455亿元 | -13.8% | — |
| 持有类资产 | 12231亿元 | +4.21% | — |
开发类资产加速去化，持有类资产逆势增长
开发类资产规模51455亿元，同比-13.8%，降幅显著高于总资产。房企普遍选择减少或停止拿地扩张，加大存货去化力度。在销售持续下行环境下，存货去化速度慢于预期，但房企仍在积极推动库存出清。
持有类资产规模12231亿元，同比+4.21%，是资产负债表中少有的增长科目。传统的开发业务面临严峻挑战之下，围绕持有型物业开展物业经营、租赁服务等业务，不仅能够产生稳定现金流，也能在地产开发业务下行期起到分散风险的作用。
板块营收top15房企集体缩表，总资产及总负债规模均在下降。招商蛇口总资产下滑幅度最小（-5.31%），体现了央企相对稳健的资产负债表管理。荣安地产总负债缩减幅度最大（-67.6%），但需关注其是否因被动去杠杆而非主动优化。
货币资金下滑与流动性压力
货币资金7843亿元，同比-12.7%。销售回款减少叠加融资受限，房企账面现金持续萎缩。大部分资金处于受限状态（预售监管资金、项目公司沉淀资金等），实际可自由支配的现金更为有限。
从短期偿付能力看，2024年剔除受限资金的现金短债比为80%，较2023年的108%大幅下滑。这意味着行业整体账面现金（剔除受限部分）已不足以覆盖短期有息负债，流动性压力处于历史高位。
流动性压力在2025年Q1进一步加剧。现金短债比维持80%低位，而净负债率从88.3%升至91.6%。行业短期债务偿付能力的持续下滑，意味着债务违约风险仍在累积，房企流动性修复仍需政策和市场的双重支持。
