招银国际报告统计了2024年及2025年前2月共计14个月的房企拿地强度数据。数据显示，2025年开年房企拿地积极性显著回升，拿地强度与销售流速呈现正相关关系。持续获取优质可售资源的房企在销售去化方面具备明显优势，产品溢价能力强的房企在毛利率端亦有更好表现。在行业总量企稳的背景下，拿地策略正在成为房企分化的重要分水岭。
2025年开年拿地积极，头部房企补库存意愿增强
2025年1-2月，重点房企拿地强度明显回升。根据克而瑞及公司公告数据，招银国际统计了近14个月（2024年1月至2025年2月）主要房企的拿地金额与销售金额之比。数据显示，拿地强度在40%-80%区间的房企，其销售流速普遍高于行业均值。
从拿地结构来看，一二线核心城市仍是房企聚焦的重点。深圳、广州、上海、杭州等城市土地市场热度回升，溢价率有所抬升。优质地块的竞争加剧，反映头部房企对核心城市后市的信心正在恢复。
拿地强度与销售流速正相关，分化趋势明显
拿地强度与销售流速的散点分布显示，两者存在明显的正相关关系。拿地强度较高的房企，通常也是销售去化较快的房企。这背后的逻辑在于：持续补充土储的房企能够提供更丰富的可售货值，在推盘节奏上具备更大的灵活性。
以拿地强度超过50%的房企为例，其销售流速均值显著高于拿地强度低于30%的房企。产品溢价能力与拿地强度的双高组合，是房企销售表现的关键驱动因素。在行业毛利率承压的背景下，具备产品溢价能力的房企能够通过更高的售价实现更好的盈利表现。
优质可售资源向头部集中，行业供给侧出清深化
过去两年行业深度调整导致中小房企拿地能力大幅削弱，土地资源持续向央国企及优质民企集中。招银国际统计的14个月拿地数据显示，拿地金额排名前10的房企合计占比超过60%。
土地资源向头部集中的趋势意味着未来1-2年的新房供应结构将进一步分化。具备充足优质土储的房企将在销售端占据主动，而土储不足的房企将面临无货可卖的困境。供给侧出清正在从土地端加速，行业集中度提升的趋势不可逆。
投资建议：关注拿地强度+产品溢价双优标的
基于拿地强度与销售表现的分析，报告建议投资者关注两类房企：一是拿地强度持续处于高位的全国性龙头，其在核心城市的土储布局将转化为未来的销售韧性；二是在特定城市具备产品溢价能力的区域深耕型房企。
近14个月重点房企拿地强度与销售表现分类| 房企类型 | 拿地强度 | 销售流速 | 产品溢价能力 | 投资建议 |
|---|
| 全国性龙头（央国企） | 高（>50%） | 快 | 中高 | 重点关注 |
| 区域深耕型（优质民企） | 中高（30%-50%） | 较快 | 高 | 择优配置 |
| 多元化业务型 | 中等（20%-40%） | 中等 | 中 | 选择性关注 |
| 土储不足型 | 低（<20%） | 慢 | 低 | 审慎 |
在标的层面，华润置地（1109 HK）、龙湖集团（960 HK）等兼具开发与零售业务的房企，在当前融资环境下零售资产是相对更易获得增量融资的资产类别。建发国际（1908 HK）、越秀地产（0123 HK）等拿地强度持续较高的房企，在2025-2026年的可售货值方面具备优势。滨江集团（002244 CH）、绿城中国（3900 HK）等在产品力方面具备差异化竞争力的房企，在核心城市的去化表现有望持续优于行业。
