在土地市场降温、限价放开的背景下，拿地能力和产品力决定了房企能否把握“止跌回稳”机遇。平安证券报告指出，资金充足度（在手现金、加杠杆能力）是拿地能力的重要支撑，拿地后兑现度同样值得关注。建发国际集团2022-2023年平均ROE较2020-2021年差值排名第一，反映拿地兑现度最高；滨江集团净负债率仅17.6%加杠杆空间充足，华润置地、中国海外发展、保利发展在手现金均超1000亿元。产品力方面，四代宅、高得房率项目去化优势明显，产品体系完善者更具竞争力。
资金能力——在手现金与加杠杆空间
2024H1末9家房企整体在手现金6478亿元，较2023年末下降4.8%，三条红线各指标相对稳定（净负债率48.3%、剔除预收款后资产负债率60.9%、现金短债比221.8%）。保利发展在手现金1454亿元、华润置地1166亿元、中国海外发展1000亿元领先。考虑体量差异，现金占总资产比例绿城中国、中国海外发展、保利发展更高，在手资金更为充足。加杠杆空间方面，滨江集团净负债率17.6%（最低）、华润置地32.8%、中国海外发展35.7%，潜在加杠杆空间更为充足。
拿地兑现度——ROE变化揭示操盘能力
拿地后周转、利润等兑现度与操盘能力密切相关，涉及前期策划、后期运营、品牌影响力等多种因素。用ROE变化差异对比主流房企拿地兑现度：ROE同时囊括利润率、周转速度等因素，内涵丰富；假设各房企投资回报率预期变化幅度相同，ROE历史变化可近似反映实际情况相对预期偏离大小。9家房企中建发国际集团2022-2023年平均ROE与2020-2021年平均ROE差值排名第一，绿城中国、滨江集团排名靠前，反映拿地兑现度相对较高。越秀地产具备多元化拿地能力（TOD、产业勾地、城市更新等），绿城中国2024H1运营效率延续提升。
产品力——四代宅+改善型需求成趋势
住房品质提升符合多方诉求，中央多次强调建设“好房子”，地方发布住宅品质新规放宽建设限制。各地新入市楼盘得房率、用材等品质明显提升，第四代生态型住宅逐步涌现。高品质项目整体去化较好，得房率超100%项目中近半累计去化率超60%。各房企产品体系日臻完善：华润置地形成瑞系（TOP级）、悦系、润系、时光系四条产品线，其中瑞系获评“2023年全国十大顶级豪宅产品系”；滨江集团区域深耕、品牌口碑积累深厚；绿城中国产品品质长期行业领先。
拿地能力+产品力综合评价
综合评价体系中拿地能力维度涵盖在手现金（占比）、加杠杆空间（净负债率）、拿地兑现度（ROE变化）三项。建发国际集团拿地兑现度得分9分（满分），绿城中国8.5分、滨江集团8分、华润置地7.5分。越秀地产多元化拿地能力突出（TOD+产业勾地+城市更新），为重要加分项。在产品力难以量化的情况下，华润置地、绿城中国、滨江集团凭借产品体系完善度和品牌影响力具备隐性优势。
表：主流房企拿地能力核心指标| 房企 | 在手现金（亿元） | 现金/总资产 | 净负债率 | 拿地兑现度排名 |
|---|
| 保利发展 | 1,454 | 6.4% | — | — |
| 华润置地 | 1,166 | — | 32.8% | 第4 |
| 中国海外发展 | 1,000 | 6.1% | 35.7% | 第5 |
| 建发国际集团 | — | — | — | 第1 |
| 绿城中国 | — | 7.1% | — | 第2 |
| 滨江集团 | — | — | 17.6% | 第3 |
