房企资金面的"融资端改善、销售端承压"分化格局仍在延续。国盛证券报告显示，2025年1-4月房企到位资金32596亿元，同比减少4.1%，降幅较一季度扩大0.4个百分点。国内贷款累计同比转正至+0.8%，为2023年以来首次，但个人按揭贷款同比-8.5%持续拖累，定金及预收款同比-3.0%降幅扩大。"白名单"扩围推动企业端融资改善，但居民端加杠杆意愿不足仍是资金面修复的核心瓶颈。
到位资金降幅扩大，国内贷款成为唯一正增长项
1-4月房企到位资金累计值32596亿元，同比减少4.1%，较前值降低0.4pct。4月单月到位资金7867亿元，环比减少14.0%，同比减少5.8%，较前值降低2.1pct。到位资金降幅在3月短暂收窄后重回扩大趋势，反映房企整体现金流压力仍在加大。
从资金来源结构看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计值分别为5619、16、10953、9683和4518亿元。国内贷款累计同比+0.8%，为2023年以来首次转正，是各项资金来源中唯一正增长项。利用外资同比+82.0%（低基数效应），自筹资金-6.8%，定金及预收款-3.0%，个人按揭贷款-8.5%。
国内贷款转正，融资端政策效果显现
国内贷款1-4月累计同比+0.8%，较前值提高3.1个百分点。单月国内贷款同比+3.2%，是2023年以来首次单月同比转正。这一变化的核心驱动力是"白名单"融资协调机制的扩围落地。截至2025年4月，全国"白名单"项目审批贷款金额已超过1.5万亿元，覆盖项目数量持续增加。
从贷款投向结构看，国有大型银行和政策性银行是"白名单"贷款的主要投放力量，重点支持首批入围的头部国央企和优质混合所有制房企。股份制银行和城商行参与度正在提升，但整体风险偏好仍偏谨慎。"白名单"扩围有助于缓解优质房企的短期流动性压力，但金融机构对民营房企的风险偏好修复仍需时间。
按揭贷款降8.5%，居民端加杠杆意愿不足
个人按揭贷款累计4518亿元，同比减少8.5%，降幅较前值扩大1.5个百分点，是到位资金各项来源中跌幅最大的项目。定金及预收款9683亿元，同比减少3.0%，降幅较前值扩大1.9个百分点。定金及预收款和个人按揭贷款合计占到位资金的43.5%，其持续负增长反映销售回款仍是房企资金面的核心瓶颈。
个人按揭贷款持续萎缩的直接原因是商品房销售金额的负增长，根本原因则是居民购房意愿和加杠杆能力受限。2025年4月居民中长期贷款新增规模仍处历史低位，提前还贷现象虽有缓和但尚未根本扭转。在房价下行预期尚未改变、居民收入信心偏弱的背景下，按揭贷款的修复斜率将明显慢于融资端。
自筹资金降6.8%，非银融资仍存压力
自筹资金累计10953亿元，同比减少6.8%，较前值降低1.0个百分点。自筹资金主要包括房企发行债券、股权融资、信托贷款等非银渠道融资。2025年以来，境内债券发行有所回暖但主要集中于头部优质房企，民营房企发债仍面临较大难度。境外美元债到期压力在2025年下半年将再度上升，自筹资金端的压力不容忽视。
值得注意的是，自筹资金虽然同比仍为负增长，但降幅已较2024年（-15%左右）明显收窄，反映行业信用修复的边际改善。若后续房地产企业债券发行政策进一步优化、REITs扩围等支持措施落地，自筹资金有望进一步收窄降幅。
2025年1-4月房企到位资金结构| 资金来源 | 累计值（亿元） | 累计同比 | 较前值变动 | 占比 |
|---|
| 国内贷款 | 5,619 | +0.8% | +3.1pct | 17.2% |
| 利用外资 | 16 | +82.0% | +165.2pct | 0.05% |
| 自筹资金 | 10,953 | -6.8% | -1.0pct | 33.6% |
| 定金及预收款 | 9,683 | -3.0% | -1.9pct | 29.7% |
| 个人按揭贷款 | 4,518 | -8.5% | -1.5pct | 13.9% |
| 合计 | 32,596 | -4.1% | -0.4pct | 100% |
数据来源：国家统计局，国盛证券研究所
