房价正出现久违的修复信号。国信证券研究报告显示，2024年10月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格均出现修复迹象，尤其是一线城市二手住宅销售价格环比+0.4%，为13个月来首次转正。冰山指数显示本轮政策后最低挂牌价有企稳迹象，此前每轮政策后房价跌幅均进一步扩大。房价止跌是地产基本面复苏的标志，也是判断房企资产真实价值的前提。
70城房价整体修复，一线二手房价13个月首次转正
2024年10月70城房价数据呈现积极变化。新建商品住宅销售价格同比-6.2%（降幅较9月扩大0.1pct），环比-0.5%（降幅较9月收窄0.2pct）。分能级看：一线、二线、三线城市环比分别为-0.2%、-0.5%、-0.5%，均较9月收窄。
二手住宅的修复更为明显。70城二手住宅销售价格同比-8.9%（降幅较9月收窄0.1pct），环比-0.5%（降幅较9月收窄0.4pct）。分能级看：一线城市环比+0.4%，为13个月来首次转正；二线-0.4%，三线-0.6%，均较9月收窄。二手房价格修复明显好于新房，验证了“以价换量”后低价房源被快速消化、价格出现企稳的逻辑。一线城市二手房价率先转正具有标志性意义——二手房价格是整体房价走势的领先指标。
图表：70城二手住宅销售价格环比
表2：2024年10月70城二手住宅价格环比变化| 城市能级 | 10月环比 | 环比变化 | 同比 |
|---|
| 一线城市 | +0.4% | 13个月来首次转正 | -9.6% |
| 二线城市 | -0.4% | 较9月收窄 | -8.8% |
| 三线城市 | -0.6% | 较9月收窄 | -9.0% |
冰山指数显示本轮政策后首次出现企稳迹象
我们始终认为，跟踪二手房边际挂牌价的冰山指数是房价的领先指标。自2021年以来中央已陆续出台四轮较大规模的利好政策，此前每轮政策相对上一轮政策的房价跌幅均进一步扩大——政策效果呈现边际递减特征。
但本轮（2024年9月30日）政策时点的表现与前几轮出现明显不同。全国冰山指数显示二手房最低挂牌价在本轮政策后有企稳迹象。分城市能级观察：一线城市冰山指数下跌后率先出现企稳，推测是因为限购政策放宽后成交量激增，快速消化了低价房源（“以价换量”的第一步是量升，第二步是价稳）；二线城市紧随其后，“以价换量”有望逆转；弱二线及三四线仍需观察。
房价止跌是基本面复苏的标志
2024年10月全国商品房销售均价10,430元/㎡，环比+10.3%，同比+0.6%（较9月提升6.6pct），全国均价单月同比转正是重要信号。但均价的回升可能与核心城市成交占比提升的结构性因素有关，房价整体止跌仍需验证。
“房价止跌”是地产基本面复苏的标志，也是判断房企资产真实价值的前提。如果二手房价不止跌，新房价格将持续承压。在房价整体止跌之前（个别城市止跌是不够的），很难给出房企的合理估值。一线城市二手房价率先转正、冰山指数整体企稳是积极信号，后续需关注二线城市能否接力企稳，以及房价修复的持续性。
