房价止跌回稳锚点

国联证券房地产深度报告指出，全国房价已历经三年深度回调，当前正处于寻求止跌回稳的关键节点。70个大中城市新房房价回落至2019年二季度水平（较2021年7月高点下降9.0%），二手房房价回落至2017年三季度水平（较高点下降15.4%）。一线城市二手房均价较高点下降12.2%，回到2020年二季度水平；三线城市二手房降幅最大，达16.4%。国联证券认为，中国房价具备止跌回稳的三大支撑锚点——房地产市场供求结构正在逐步改善、租金回报率向国债收益率靠拢、政策调控转向及时（从房价下跌到政策转向花费2.5年，远快于日本的7年），房地产市场有望在政策持续发力下实现止跌回稳目标。

房价回调三年：新房-9%、二手房-15.4%

全国房价已历经近三年深度回调。国联证券研报引用国家统计局70大中城市房价数据显示，新房房价高点位于2021年7月，至今下降9.0%，回到2019年二季度水平。二手房房价高点同样位于2021年7月，至今下降15.4%，回到2017年三季度水平，调整幅度显著大于新房。分城市能级看，一线新房房价高点位于2023年8月（较二三线城市滞后约2年），至今下降4.9%，回到2021年一季度水平；一线二手房高点位于2023年4月，至今下降12.2%，回到2020年二季度水平。三线城市新房降幅最大（-11.6%），回到2019年二季度水平；三线城市二手房降幅同样最大（-16.4%），回到2017年四季度水平。国联证券指出，二手房价格更为市场化地反映了供需变化，其15.4%的跌幅更具参考意义，当前房价已充分反映了市场悲观预期。

三大支撑锚点一：供求结构持续改善

国联证券认为，房地产市场供求结构正在逐步改善，这是房价止跌回稳的基础支撑。研报数据显示，全国商品住宅狭义库存（已竣工未售）3.77亿方，较本轮高点（2024年2月4.05亿方）下降0.28亿方，库存体量未继续走高。广义库存（已开工未售）19.56亿方，自2020年8月起持续下降。一线城市二手房存量挂牌量自2023年10月达峰值86.2万套后逐步回落，2024年10月降至79.8万套（近一年来首次低于80万套）；新增挂牌量从7月19.9万套降至10月17.1万套。国联证券认为，库存体量的企稳和下降、挂牌量的见顶回落，均反映行业供求关系正在边际改善，为房价止跌回稳提供了基本面支撑。

三大支撑锚点二：租金回报率向国债收益率靠拢

租金回报率与国债收益率的差距收窄，是房价估值合理化的信号。国联证券研报数据显示，全国百城住宅租金回报率自2023年以来呈上行趋势，截至2024年10月为2.27%，较2020年12月低点2.04%提升23BP。一线城市2024年10月平均租金回报率1.69%，与十年期国债收益率2.15%的差距仅0.46个百分点，创2010年以来新低。国联证券指出，历史上2014-2015年房地产周期也经历了租金回报率提升、国债收益率下降的过程，二者差距越小，资金配置房地产的意愿或提升，对房价形成支撑。当前租金回报率向无风险利率靠拢的趋势，意味着住宅的持有价值正在回归合理水平。

三大支撑锚点三：政策转向及时，远快于日本

2025年展望：政策持续发力，止跌回稳可期

国联证券预计2025年房地产市场将在政策持续发力下逐步实现止跌回稳。从政策面看，中央定调后各部委政策正加速落地——降息降准释放流动性、首付比例降至历史最低、白名单信贷规模增至4万亿、城中村改造货币化安置新增100万套等，政策力度和密度均超过此前周期。从基本面看，库存体量未继续走高、挂牌量见顶回落、租金回报率向无风险利率靠拢，均为市场企稳提供了支撑信号。从估值面看，房价已充分回调，龙头房企估值处于历史低位。建议关注重点布局一线及核心二线城市、主打改善性产品的房企（绿城中国、滨江集团、建发国际集团等），以及受益于市场活跃度提升的房产中介平台（我爱我家等）。

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