开源证券房地产深度报告系统分析了房价止跌回稳的可能路径。2024年9月70城新房价格指数同比-6.1%，二手房同比-9.0%，降幅均创历史新高，新房和二手房下跌周期分别达29和31个月。我们认为房价止跌需从政策、供应、需求、租金四个维度协同发力：政策端一线城市限购放松已初步提振市场信心；供应端宅地成交面积同比-36%推动供需关系改善；需求端居民住房资产负债率仅12.65%，改善空间较大；租金端百城租金收益率持续提升至2.25%，房产配置性价比提升。
房价的当前位置——历史最大跌幅与区域分化
2024年9月，70城新房价格指数同比下降6.1%，再次刷新2015年5月以来最大降幅；二手房价格指数同比下降9.0%，降幅创2006年以来新高。从城市能级看，一/二/三线城市新房同比分别-4.7%/-5.7%/-6.6%，二手房同比分别-10.7%/-8.9%/-9.0%。新房和二手房价格下跌周期分别达到29和31个月。
从绝对水平看，一线/二线/三四线城市新房价格指数分别降至2021/2020/2019年中间水平；一线城市二手房价格指数降至2020年初，二线和三四线均降至2018年初。四个一线城市中，北京和上海回撤幅度较小（9.7%/8.9%），深圳和广州较大（16.2%/15.9%）。据易居研究院数据，一线城市二手房价格泡沫已从2021Q1的58%降至2024Q1的5%，回归健康状态，后续下跌空间有限。
表1：70城房价指数当前水平与下跌周期| 指标 | 新房 | 二手房 |
|---|
| 2024年9月同比跌幅 | -6.1%（历史最大） | -9.0%（2006年以来最大） |
| 下跌周期 | 29个月 | 31个月 |
| 一线城市当前水平 | 降至2021年 | 降至2020年初 |
| 二线城市当前水平 | 降至2020年 | 降至2018年初 |
止跌路径一——政策端：中央定调转变与一线城市示范作用
2024年9月以来中央政策发生根本性转变。9月26日政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，明确“严控增量、优化存量、提高质量”。随后央行下调首二套房最低首付比至15%/25%（历史最低），存量房贷利率平均下调50BP，预计惠及5000万户家庭、每年减少利息支出约1500亿元。住建部提出“四个取消、四个降低、两个增加”，包括新增100万套城中村改造、白名单信贷规模增至4万亿。
一线城市限购放松是房价止跌的关键信号。广州全面取消限购，北京/上海/深圳继续放松限购要求。国庆周中原报价指数显著上涨，一线城市政策后二手房成交同比增长约2个月。从历史周期看，一线城市房价涨跌更为超前，下行周期表现更稳健，后续一线城市房价企稳将传递示范效应，带动二三线城市预期改善。
止跌路径二——供应端：严控增量与供地质量提升
改变供过于求格局是价格企稳的前提。自然资源部要求去化周期超36个月的城市暂停新增土地供应，322城2024年1-9月宅地成交面积和金额分别同比-20%和-36%，从2019年前9月的13.2亿平降至3.1亿平，土地购置费用自2020年以来持续下降。
供应质量同步提升。2024年各城市土地更加趋向核心区域，成都、苏州、厦门、合肥等地土拍溢价率突破40%。深圳和上海陆续放开70/90限制，“第四代住宅”兴起，各地出台建筑新规放宽阳台、飘窗面积限制，西安、广州、长沙、成都、武汉等城市涌现实得率超100%的产品。优质产品有望获得更多溢价，实现新房价格企稳。
止跌路径三——需求端与租金端：杠杆率偏低与租金收益率提升
需求端仍有空间。截至2023年末，城镇居民住宅总存量约330.8亿平米、总资产约359.3万亿，个人住房贷款+公积金贷款合计约45.5万亿，居民住房资产负债率仅12.65%。房龄25年以内的住房占比约72.5%，改善和更新需求较大。
租金端信号积极。截至2024年7月百城租金收益率达2.25%（2019年以来最高），一线/二线/三四线均值分别为1.89%/2.53%/2.81%。成都、武汉、长沙等二线城市及部分三四线城市租金收益率超3%，基本接近甚至超过房贷利率水平。房价泡沫收缩后，房产作为金融资产的配置性价比提升。2024Q1一线城市二手房价格泡沫已降至5%的健康状态，后续下跌空间有限。
