浙商证券2025年房地产策略指出，城镇化率达到较高水平意味着增量市场向存量市场转变，中介公司面临增量转存量带来的行业趋势性变化，成长空间和利润都有着长坡厚雪的特点。2024年10月一线城市二手房成交明显回暖，北京二手住宅网签1.74万套（环比+31%），上海2.44万套（环比+53%），广州1.32万套（环比+30%），深圳0.61万套（环比+92%）。浙商证券认为，2025年是房地产基本面企稳的重要节点，中介行业受益于二手房交易体量持续增长和政策利好不断落地，建议关注贝壳-W和我爱我家。
行业趋势：增量转存量，中介的长坡厚雪
中国房地产行业正经历从增量市场向存量市场的结构性转变。浙商证券研报指出，90年代房改后30年的发展，城市刚需逐步得到满足，房地产核心矛盾从“供应居住”转变为“供应优质的居住”。刚需和改善需求的比例逐步发生调整，受人口增长放缓和住房结构调整的影响，新建商品房向改善领域转向，刚需增加二手房成交量是大势所趋。这一转变对中介行业意味着巨大的市场空间——与新房销售的一次性收入不同，二手房交易的佣金收入具有持续性，且随着存量房规模的持续扩大，二手房交易体量有望持续增长。浙商证券认为，中介公司面临增量转存量带来的行业趋势性变化，成长空间和利润都有着长坡厚雪的特点，是房地产板块中确定性较强的细分方向。
市场验证：10月一线城市二手房成交全面回暖
2024年10月的二手房成交数据验证了存量市场的活跃度。浙商证券研报数据显示，2024年10月一线城市二手房成交全面回暖：北京二手住宅网签1.74万套，环比增长31%；上海2.44万套，环比增长53%；广州1.32万套，环比增长30%；深圳0.61万套，环比增长92%。926新政后购房情绪回暖，二手房市场活跃度显著提升，中介公司交易量直接受益。浙商证券认为，若市场修复趋势延续，中介公司业绩增长潜力较大。需要警惕的风险是：若公司所在区域经济下行，区域整体房价承压、交易量下行、成交规模下降，可能影响中介公司收入；新房及二手房交易量下行、交易费率降低、应收账款回款难度加大、坏账比例增加也是潜在风险。
贝壳-W：行业龙头的平台化优势
贝壳-W是房地产中介行业的绝对龙头。浙商证券将贝壳列为中介方向的核心推荐标的。贝壳的核心优势在于其平台化的商业模式——通过ACN（经纪人合作网络）连接大量经纪人和门店，实现跨品牌、跨门店的房源共享和佣金分配，解决了二手房交易中信息不对称和利益分配的核心痛点。贝壳覆盖新房、二手房、租赁、装修等多个业务板块，具备穿越周期的抗风险能力。2024年以来二手房市场活跃度提升直接利好贝壳的交易佣金收入。浙商证券认为，贝壳在行业存量时代的成长确定性较强，平台化优势使其在行业整合中持续扩大市场份额。
投资策略：中介是房地产板块确定性最强的细分方向
浙商证券认为房地产中介是2025年房地产板块中确定性最强的细分方向之一。新房开发业务受制于土地获取、资金压力、去化率等多重不确定因素，而中介业务的收入直接来源于二手房交易量，与政策松紧和市场活跃度的关联更为直接。在城镇化率达到较高水平后，二手房交易量有望长期保持在较高水平，中介公司的业绩成长具有持续性。建议关注贝壳-W（2423.HK）和我爱我家（000560.SZ），前者为行业龙头具备平台化优势，后者深耕核心城市受益区域市场回暖。风险提示：新房及二手房交易量下行、交易费率降低、应收账款回款难度加大、坏账比例增加、公司所在区域经济下行导致交易量下行等。
中介行业核心数据
| 城市 | 10月二手房成交量 | 环比增幅 |
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| 北京 | 1.74万套 | +31% |
| 上海 | 2.44万套 | +53% |
| 广州 | 1.32万套 | +30% |
| 深圳 | 0.61万套 | +92% |
2025年中介展望：存量市场持续扩容，龙头优势凸显
浙商证券预计2025年二手房市场将持续扩容。新房销售向改善领域转向，刚需群体更多通过二手房满足居住需求，二手房交易占比有望持续提升。中介行业受益于交易量增长和行业集中度提升双重驱动，龙头公司市场份额和盈利能力有望持续增强。建议关注贝壳-W的平台化优势和规模效应，以及我爱我家在核心城市的区域深耕能力。需持续跟踪各城市二手房成交量价变化、交易费率变动以及中介公司的门店扩张和经纪人数量等经营指标。
