国金证券最新发布的2025年房地产行业年度策略报告指出，9月末中央首次定调促进房地产“止跌回稳”，各部委通力协作自上而下政策加速落地，力度为近几轮最大。10月商品房销售面积同比仅-1.6%，较9月-11.0%大幅收窄；一线城市二手房价近13个月首次转涨。政策效果持续时间更长、力度更强，地产板块底部有望夯实。
政策密度力度前所未有，二套首付降至历史最低15%
9月24日以来中央政策组合拳的频率和力度为近年来罕见。国金证券报告梳理了政策脉络：9月24日央行宣布降息降准、存量房贷利率平均降幅0.5个百分点、二套首付比例降至15%历史最低；9月26日政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”；10月17日住建部新增100万套城中村改造、白名单信贷规模增至4万亿；11月13日财政部契税优惠（140平以下减按1%）、增值税免征年限调整为2年。
首付比例降至历史最低具有标志性意义。自5月17日二套首付降至25%后仅4个月，9月24日再次降至15%，与首套持平。2008年以来首付比例经历了多轮调整，但从未降至15%的低位。国金证券报告指出，大幅降低购房门槛是本轮政策效果持久的核心原因之一。
利率端同样迎来历史新低。2024Q3新发放个人住房贷款加权平均利率降至3.31%，10月随着5年期以上LPR下调25bp，新发放房贷利率降至3.15%左右，再创历史新低。利率下行+首付降低的组合拳显著降低了购房的月供和首付双重负担。
10月销售降幅大幅收窄至-1.6%，一线二手房价近13个月首涨
政策效果在10月数据中集中体现。国金证券报告显示，10月单月商品房销售面积同比-1.6%，较9月的-11.0%大幅收窄9.4个百分点；商品房销售金额同比-1.0%，较9月的-16.3%大幅收窄15.3个百分点。1-10月累计销售面积降幅收窄至-15.8%，销售额降幅收窄至-20.9%。
一线城市成交热度持续高位。政策出台后第7周（11.11-11.17），北京、上海、深圳二手房周度成交同比分别增长22%、73%、119%。过往几轮政策效果通常在4周后消退，本轮持续时间明显更长。从带看数据看，11月北京/上海/成都日均看房人数较10月分别-3%/+9%/+8%，热度维持高位。
价格端信号更为积极。10月一线城市新房价格环比降幅收窄至-0.2%，其中上海+0.3%、深圳+0.1%转涨；一线二手房价格环比由-1.2%转涨+0.4%，为近13个月首次转涨。二线新房/二手环比降幅分别收窄0.2/0.5个百分点。国金证券报告认为，一线城市价格企稳具有示范效应，有望向更多二线城市蔓延，加快全国市场的筑底进程。
表1：10月房地产核心指标变化| 指标 | 9月同比 | 10月同比 | 变化幅度 |
|---|
| 商品房销售面积 | -11.0% | -1.6% | +9.4pct |
| 商品房销售额 | -16.3% | -1.0% | +15.3pct |
| 一线二手房价环比 | -1.2% | +0.4% | 转涨（13个月首次） |
2025年基本面有望寻底，政策空间仍然充足
展望2025年，国金证券报告认为地产将迎来寻求筑底的关键之年，基本面降幅有望持续改善。预计2025年销售面积91448万方同比-4.8%、销售额89296亿元同比-5.8%、开发投资92801亿元同比-6.1%，降幅较2024年明显收窄。
从政策空间看，若地产不企稳，则政策将持续发力。国金证券报告指出，本轮与过往最大的不同在于中央定调“止跌回稳”而非“防止过快下跌”，政策目标更为明确；且美日经验表明，大规模财政货币政策+国家信用兜底方能扭转地产预期。美国金融危机后政府接管“两房”并注资、降息至0.25%+两轮QE，日本多任内阁持续推出史上最大规模经济政策，均为地产企稳提供了政策模板。当前中国政策工具箱仍有余量，地产板块底部有望夯实。
