华泰证券2025年2月发布的房地产行业专题深度报告指出，随着2024年9月"止跌回稳"政策目标的提出，房地产市场的成交量、前瞻指标、房价、土地、信用、政策六大维度正在呈现积极信号共振。报告认为，此前市场对房价下行、信用风险、库存高企的担忧都有了相应解法，房地产"最坏时刻"或已过去，2025年有望看到重点城市率先实现"止跌回稳"。
六大维度全面回暖：从成交到信心的系统性修复
华泰证券通过六个维度的数据交叉验证，勾勒出当前房地产市场正经历从量到价、从土地到信心的系统性修复。成交量层面，年初至今44城新房成交面积同比+1%、22城二手房同比+28%、19城合计同比+14%，春节后表现更强。前瞻指标层面，11城带看量已突破2024年10-11月高点、一线城市挂牌量降至2024年10月以来低位。房价层面，一线城市二手房价格指数连续4个月环比回升。土地层面，全国涉宅用地成交溢价率升至9%-14%，创2022年以来最高。信用层面，头部房企风险处置取得进展、中资美元地产债收益率较1月高点收窄216bp。政策层面，土地收储、白名单持续落地。六个维度同时改善，验证市场企稳并非脉冲式反弹。
成交量同比回正：春节后二手房成交创4年同期最好
成交量是判断市场冷暖最直接的指标。年初至今（2月24日），44城新房成交面积同比上升1%（2024年全年同比-19%），一线、二线、三线城市分别同比+12%、-7%、+6%。22城二手房成交面积同比上升28%（2024年全年同比+11%），其中一线城市同比+45%。19城新房+二手房合计成交面积同比上升14%，实现由负转正。春节后表现更加亮眼，2月6-24日19城合计成交面积同比上升66%，其中二手房成交面积为过去4年同期最好水平。2024年四季度新房销售的复苏也推动了库存改善，截至2024年末，80城取证待售库存较2024年9月减少7%，去化周期加快2.9个月。
房价初现止跌回稳：一线城市连续4个月环比回升
房价端是判断"止跌回稳"是否成立的核心变量。根据国家统计局数据，1月70城新建商品住宅价格指数环比下滑0.1%，但一线城市环比+0.1%；二手房价格指数环比下滑0.3%，其中一线城市环比+0.1%，已连续4个月环比回升。二、三线城市房价环比降幅较2024年10月之前已明显收窄。具体到城市，北京、上海、深圳、成都二手房价格指数均已连续四个月环比上涨，天津连续三个月上涨。根据贝壳研究院数据，2025年1月一线城市二手房价格指数较此前低点回升1.9%，其中北京回升4.3%、深圳回升2.7%。"止跌回稳"已在部分城市率先迸发。
土地与信用共振：房企信心恢复验证市场底部
土地市场热度回升是房企信心恢复的直接体现。1-2月全国涉宅用地成交金额同比+11%（2024年全年同比-26%），涉宅用地成交溢价率提升至9%-14%，创2022年以来最高水平。核心城市杭州、上海、深圳、北京、苏州均有地块出现20%以上溢价率，出现久违的行政区新"地王"。信用层面，2025年以来万科等头部房企风险处置获得积极进展——深铁集团累计向万科提供70亿股东借款，公司全额偿还了60亿元到期中票，境内债到期收益率显著回落。中资美元房地产债到期收益率较1月高点收窄216bp至9.76%，创2022年以来最低水平。土地市场的热度和信用市场的修复互相印证，验证了行业底部区域的可靠性。
六大维度积极信号汇总| 维度 | 核心信号 | 数据支撑 |
|---|
| 成交量 | 新房+二手房同比回正 | 19城合计+14%（春节后+66%） |
| 前瞻指标 | 带看量突破前高，挂牌量下降 | 11城看房人数较9月+54%，一线挂牌量较高点-4.1% |
| 房价 | 一线城市连续4个月环比回升 | 一线二手房价较低点+1.9%（北京+4.3%） |
| 土地 | 成交金额转正，溢价率创新高 | 涉宅用地成交+11%，溢价率9%-14% |
| 信用 | 头部房企风险缓解，美元债利率下行 | 中资美元地产债收益率9.76%（较1月高点-216bp） |
| 政策 | 土地收储、白名单加速落地 | 广东307亿元专项债收储，白名单贷款5.6万亿 |
