2024年9月，中国房地产政策迎来密集发力期。从9月24日国新办发布会的一揽子政策，到9月26日中央政治局会议首次提出"促进房地产市场止跌回稳"，再到10月17日住建部等五部门联合发布会，政策组合拳在供需两侧协同发力。国联证券研报指出，本轮政策力度显著强于此前几轮宽松周期，中央层面首次使用"止跌企稳"的表述，政策信号极为明确。本文将从中央定调、金融支持、地方落地三个维度，系统梳理本轮政策组合拳的核心内容及市场影响。
中央定调"止跌企稳"，政策力度超预期
2024年9月26日，中央政治局会议明确提出"要促进房地产市场止跌回稳"，这一表述在历次政治局会议中前所未有。即使放在2014-2016年的上一轮地产调整周期中，也未出现此类明确指向价格稳定的表述，充分体现了中央对当前房地产市场严峻形势的高度重视。
对比近年历次政治局会议表述，2023年7月首次提出"适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势"，2024年4月和7月强调"消化存量和优化增量"，政策基调由"防过热"转向"防过冷"。2024年9月的会议进一步明确"对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量"，并首次将"调整住房限购政策""降低存量房贷利率"纳入中央层面的政策指引，为后续地方政策松绑打开了空间。
从政策目标的演进逻辑来看，中央对房地产的定调经历了从"房住不炒"到"供求关系发生重大变化"，再到"止跌企稳"的三阶段转变。这一转变意味着政策重心已从需求抑制转向需求释放，从防范房价过快上涨转向防范市场过快下行。政策定调的升级，为后续金融、财税、土地等配套政策的出台提供了顶层指引。
924一揽子政策：降首付、降利率、收储扩容三箭齐发
2024年9月24日，国新办新闻发布会公布了一揽子涉房政策，涵盖金融端、需求端和供给端三大维度。需求端方面，央行将全国层面二套房贷最低首付比例由25%下调至15%，统一首套房和二套房最低首付比例，直接降低改善性需求的购房门槛。同时引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，平均降幅约50个基点，预计惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。
供给端方面，央行将3000亿元保障性住房再贷款的央行资金支持比例由60%提高至100%，央行给到商业银行的利率为1.75%，商业银行投放利率约2.25%，大幅降低了收储资金的融资成本。同时，在将部分地方政府专项债券用于土地储备的基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地。
金融端方面，央行下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点至1.5%，带动LPR和存款利率下行。此外，"金融16条"和经营性物业贷款两项政策延期至2026年底。这一套政策组合拳从流动性、融资成本和市场需求三个维度为房地产行业注入强心剂。
五部门联合发布会：100万套城中村改造与4万亿白名单扩容
2024年10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行、国家金融监督管理总局五部门联合召开发布会，公布了促进房地产市场平稳健康发展的具体实施方案。其中最受关注的是两个核心数字：一是通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，二是将"白名单"项目信贷规模增加到4万亿元。
城中村改造方面，住建部表示，全国35个大中城市待改造规模达170万套，全国城市需要改造的危旧房有50万套。本次100万套改造主要集中在35城，以套均100万元估算，对应投资规模约1万亿元。政策要求项目需满足征收安置方案成熟和资金大平衡两个条件，避免新增地方债务风险。开发性、政策性金融机构将给予专项借款，允许地方发行专项债，并给予税费优惠。
"白名单"扩容方面，截至2024年10月16日，已审批通过贷款2.23万亿元。年底前将信贷规模增至4万亿元，实现合格项目"应进尽进"。在协商一致的情况下，银行可将全部贷款提前发放至项目资金监管账户，有效缓解房企项目建设资金压力。对于资不抵债项目，将按照法治化、市场化原则加快破产重整或清算，"保交房"攻坚战已交付246万套。
2024年9-10月核心房地产政策组合拳| 政策方向 | 核心措施 | 量化指标 |
|---|
| 降首付 | 二套房最低首付比例由25%降至15% | 统一首套二套标准 |
| 降利率 | 存量房贷利率平均降幅约50BP | 惠及1.5亿人口 |
| 收储扩容 | 保障性住房再贷款央行支持比例提至100% | 3000亿元再贷款额度 |
| 城中村改造 | 货币化安置新增100万套 | 对应约1万亿元投资 |
| 白名单扩容 | 信贷规模增至4万亿元 | 较2.23万亿接近翻倍 |
