国联证券研报指出，中国房地产政策调控的及时性是市场企稳的重要保障。通过对中美日三国房价见顶后政策响应时间的对比研究发现：美国从房价下跌到支持政策出台花费约1.5年（2006Q4见顶→2008年10月TARP计划），日本花费约7年（1991Q1见顶→1998年金融再生法案），中国从2021Q3房价见顶到2024年4月政策明确转向，花费约2.5年。中国反应时间略慢于美国，但远快于日本。2024年9月26日中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，为历史首次如此明确表述。此后央行、财政部、住建部等部委密集出台降息降准、降低存量房贷利率（平均降幅约0.5个百分点）、二套房首付从25%降至15%、白名单信贷规模增至4万亿、新增100万套城中村改造货币化安置等政策。国联证券认为，及时的政策转向叠加力度加大的支持措施，有望推动房地产市场实现止跌回稳目标。
三国对比：中国2.5年 vs 美国1.5年 vs 日本7年
政策响应速度是决定房地产危机深度和持续时间的关键变量。国联证券研报系统对比了中美日三国房价见顶后的政策时间线。美国：房价指数高点在2006年Q4，2007年房价快速下行，美国在2008年10月启动地产支持政策，推出“问题资产救助计划”（TARP）、750亿美元可负担住房贷款修改计划（HAMP）、2750亿美元“购房者偿付能力与稳定计划”（HASP），从房价下跌到政策转向花费约1.5年，美国房价指数在2011年Q4见底。日本：房价指数高点在1991年Q1，但1991-1997年间并无有效举措，直至1998年6月成立金融监督厅、出台《金融再生法案》和《金融健全化法案》，从房价下跌到政策转向花费约7年，日本政府反应迟缓被认为是“失去的十年”的重要原因。中国：房价指数高点在2021年Q3，2024年4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”标志政策明确转向，花费约2.5年，略慢于美国，远快于日本。
政策转向时间线：从“房住不炒”到“止跌回稳”
中国房地产政策表述的演变清晰反映了政策转向的节奏。国联证券研报梳理了近三年中央政治局会议对房地产的表述演进：2022年4月“支持刚性和改善性住房需求”；2023年7月首次提出“房地产市场供求关系发生重大变化”；2024年4月“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”标志政策明确转向；2024年7月“坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房”；2024年9月“要促进房地产市场止跌回稳”为历史首次如此明确表述。国联证券指出，中央政治局鲜有在9月会议中提及房地产，且“止跌回稳”的表述在2014-2016年地产调整周期中也无出现，充分体现中央对当前房地产市场形势的高度重视。从“房住不炒”到“止跌回稳”的政策转变，标志着房地产政策已从“防过热”全面转向“防过冷”。
政策工具箱：降首付/降利率/4万亿白名单/100万套城中村改造
2024年9-10月，各部委密集出台房地产支持政策，政策力度和密度均超过此前周期。国联证券研报梳理了主要政策内容：金融端——下调存款准备金率0.5个百分点、7天期逆回购利率下调0.2个百分点、存量房贷利率平均降幅约0.5个百分点、二套房首付比例从25%降至15%、保障性住房再贷款支持比例从60%升至100%、房地产金融政策延期至2026年底；财政端——允许地方政府使用专项债券用于土地储备、支持专项债收购存量商品房用作保障性住房；供需端——白名单信贷规模增至4万亿元、新增100万套城中村改造货币化安置、取消普通住宅与非普通住宅标准相衔接的税收政策优化。国联证券认为，这些政策的组合拳力度超过2014-2015年周期，有望在需求端和供给端同时发力，推动市场止跌回稳。
政策效果初步显现：10月销售边际改善
政策效果已在10月销售数据中初步显现。国联证券研报指出，在2024年9月底“一揽子”楼市政策出台后，房地产市场活跃度有所提升。一线城市二手房存量挂牌量10月降至79.8万套（近一年来首次低于80万套），新增挂牌量从7月19.9万套降至10月17.1万套。新房和二手房成交量在10月均有边际改善。国联证券认为，政策效果的传导通常需要2-3个季度，2024年四季度至2025年一季度将是政策效果的关键观察期。随着政策持续落地和市场信心的逐步修复，2025年房地产市场有望实现止跌回稳。及时的政策转向是市场企稳的重要保障，中国2.5年的政策响应时间远快于日本，有望避免日本“失去的十年”式长期衰退。
三国政策响应时间对比
| 国家 | 房价见顶时间 | 政策转向时间 | 响应时间 | 房价见底时间 | 备注 |
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| 美国 | 2006Q4 | 2008年10月 | 约1.5年 | 2011Q4 | TARP+HAMP+HASP |
| 日本 | 1991Q1 | 1998年6月 | 约7年 | 2012年后 | 反应迟缓致“失去的十年” |
| 中国 | 2021Q3 | 2024年4月 | 约2.5年 | 待观察 | 924首提“止跌回稳” |
2025年政策展望：持续发力，止跌回稳可期
国联证券预计2025年房地产政策将持续发力。中央“止跌回稳”定调后，各部委政策正加速落地——降息降准仍有空间、首付比例已降至历史最低、白名单信贷规模增至4万亿、城中村改造货币化安置持续推进。从政策工具箱看，中国仍有充足的政策空间应对市场下行——限购限贷政策仍有优化空间、公积金贷款利率可进一步下调、房地产税收政策可进一步调整。国联证券认为，中国2.5年的政策响应时间虽略慢于美国但远快于日本，及时的政策转向叠加充足的调控工具，有望推动房地产市场在2025-2026年实现止跌回稳。建议关注受益于政策利好的改善型房企和房产中介平台。风险提示：政策效果不达预期、房企流动性风险加剧、市场信心不及预期。
